Riscatto agrario: stabile insediamento del conduttore del fondo

Tra i requisiti fondamentali, ai fini del riconoscimento della prelazione del coltivatore diretto affittuario o del proprietario del fondo confinante, vi è quello della diretta e stabile coltivazione. Costituisce, inoltre, condizione ostativa al riconoscimento del diritto di prelazione in favore del confinante, l’insediamento, sul fondo offerto in vendita, di un coltivatore diretto, senza che possa assumere rilievo alcuno la circostanza che a questi non competa il diritto di prelazione. Non è necessario che l’insediamento abbia una durata minima minima, da rapportarsi al biennio previsto per il riconoscimento del diritto di prelazione in favore di tali soggetti, ma è sufficiente che abbia una natura non precaria e sia contrassegnato dalla coltivazione diretta del fondo in forza di uno dei titoli giustificativi menzionati dalla norma.


GIURISPRUDENZA


Tribunale Reggio Emilia sez. II, 06/02/2019, n.217

Ai fini della prelazione agraria non solo il conduttore del fondo deve essere titolare di un valido contratto d’affitto, ma deve altresì trattarsi di affitto che abbia per oggetto fondi su cui si svolga attività di “coltivazione” in senso stretto, conformemente al requisito della coltivazione biennale posto dallo stesso comma 1 dell’art. 8. l. 590/1965. Ne consegue che restano esclusi dall’applicabilità della norma l’affitto di terreno pascolativo, di terreni boschivi o i contratti di vendita di erbe -così come non forniscono titolo per la prelazione la locazione di vasche per itticoltura o la soccida di pascolo.

Posto che l’elencazione particolareggiata dei contratti indicati al comma 1 dell’art. 8. l. 590/1965 è indice della volontà legislativa di attribuire il diritto non a chi di fatto, in un modo o nell’altro, abbia la disponibilità del fondo su cui è costituita l’impresa coltivatrice diretta, ma unicamente a chi vanti uno specifico rapporto agrario (mezzadri, coloni, titolari di affitto agrario), conseguentemente, e coerentemente con la ratio legislativa, deve ritenersi che la prelazione non competa al comodatario, al detentore che non abbia stipulato alcun negozio, né al conduttore il cui contratto sia nullo o scaduto


Cassazione Civile, sez. III, 26-10-1998, n. 10626
Come si ricava dalla “ratio” dell’art. 7, comma secondo n. 2 della legge 14 agosto 1971, n. 817 l’insediamento sul fondo offerto in vendita, di un coltivatore diretto è ostativo al sorgere del diritto di prelazione del confinante allorché tale insediamento, da un lato, sia legittimo, cioè attuato in forza di un titolo giustificativo, dall’altro sia caratterizzato dalla “stabilità”, ancorché non si richieda che sia già in atto da un certo tempo.

Cassazione Civile, sez. III, 26-10-1998, n. 10626
Come si ricava dalla “ratio” dell’art. 7, comma secondo n. 2 della legge 14 agosto 1971, n. 817 l’insediamento sul fondo offerto in vendita, di un coltivatore diretto è ostativo al sorgere del diritto di prelazione del confinante allorché tale insediamento, da un lato, sia legittimo, cioè attuato in forza di un titolo giustificativo, dall’altro sia caratterizzato dalla “stabilità”, ancorché non si richieda che sia già in atto da un certo tempo.

Cassazione Civile, sez. III, 18-04-1996, n. 3661
La prelazione prevista dall’art. 8 l. 26 maggio 1965 n. 590 in favore dell’affittuario coltivatore diretto del fondo posto in vendita ha lo scopo di favorire la continuazione dell’impresa agricola già stabilita nel fondo e presuppone quindi che l’affittuario non solo coltivi il fondo alla data in cui la prelazione viene esercitata, ma intenda anche continuare tale attività; ne consegue la nullità dell’acquisto del fondo effettuato dall’affittuario che si è avvalso del suo diritto di prelazione per uno scopo diverso da quello della continuazione dell’impresa agricola, come nel caso in cui abbia acquistato il fondo solo per cederne il godimento ad un terzo che vi intenda esercitare una propria impresa agricola.

Cassazione Civile, sez. III, 10-10-1992, n. 11087
L’art. 7 comma secondo n. 2 della legge 14 agosto 1971 n. 817 sullo sviluppo della proprietà coltivatrice, nella parte in cui limita il diritto di prelazione e riscatto del proprietario coltivatore diretto del fondo confinante con quello posto in vendita ai soli casi in cui non siano in tale fondo insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti o enfiteuti coltivatori diretti, si riferisce solo alle situazioni di stabile presenza, in forza di contratto di durata indefinita, della impresa agricola del coltivatore diretto nel fondo posto in vendita e non anche alle situazioni di semplice materiale e precaria esistenza di affittuari, mezzadri, coloni e compartecipanti, nelle quali manca l’esigenza di garanzia della continuità dell’azienda agricola già esistente e radicata e dell’indirizzo professionale degli imprenditori agricoli, in funzione della quale il legislatore ha ritenuto di sacrificare, limitandone la tutela, l’interesse al conglobamento dei fondi limitrofi che è alla base del diritto di prelazione del proprietario del fondo confinante. La predetta limitazione non è pertanto operante, e non esclude, quindi, il diritto di prelazione e riscatto del coltivatore diretto proprietario del terreno confinante, nel caso in cui l’affittuario, mezzadro, colono o compartecipante, coltivatore diretto del fondo posto in vendita, abbia rinunciato alla proroga legale del contratto agrario impegnandosi a rilasciare il terreno in un tempo che, in relazione all’importanza dell’azienda ed alla natura dell’attività produttiva svolta, sia idoneo a consentire l’ordinata e graduale cessazione dell’impresa perché tale rinuncia e tale impegno, anche se il rilascio del terreno sia stato convenuto per una data posteriore alla stipula del contratto di vendita, fanno venire meno il carattere di stabilità dell’insediamento, nel terreno, dell’impresa agricola.

Cassazione Civile, sez. III, 16-08-1988, n. 4954
Sussiste il diritto di prelazione (ed il succedaneo diritto di riscatto) del coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti, ai sensi dell’art. 7 n. 2 della legge n. 817 del 1971, qualora il coltivatore diretto stabilmente insediato sul fondo offerto in vendita rinunci validamente, oltre che alla prelazione spettantegli, anche alla proroga legale del rapporto agrario, senza necessità che tale rinuncia abbia già prodotto compiutamente i suoi effetti – con l’abbandono definitivo del fondo ed il pagamento del corrispettivo promesso al fittavolo recedente – in data anteriore a quella promessa di vendita, oggetto o meno di denuntiatio al proprietario coltivatore confinante.

Cassazione Civile, sez. III, 12-08-1988, n. 4944
In base al combinato disposto degli artt. 8 della legge n. 590 del 1965 e 7 della legge n. 817 del 1971 non si configura il diritto di prelazione e quello succedaneo di riscatto del coltivatore diretto proprietario di terreno confinante ove ricorra la condizione limitativa prevista dal secondo comma, n. 2 dell’art. 7 citato: insediamento sul fondo oggetto della vendita – al momento della denuntiatio della proposta di alienazione o, in difetto di comunicazione, al momento della stipula del negozio traslativo – di mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti coltivatori diretti, anche se costoro abbiano rinunciato alla prelazione spettantegli ma non pure alla proroga legale del rapporto agrario, a nulla rilevando che successivamente il coltivatore insediato abbia volontariamente abbandonato il fondo (ormai di proprietà del terzo) ovvero rinunciato alla prosecuzione del rapporto od alla proroga del contratto direttamente nei confronti dell’ acquirente. (Nella specie, il giudice dell’appello aveva negato rilevanza ad un documento con cui alcuni dei coloni insediati e rinuncianti alla sola prelazione, si erano impegnati con l’acquirente a rilasciare il fondo per una data successiva di oltre un anno alla stipula della vendita e la suprema corte, ribadendo i principi di cui alla massima, ha confermato la pronuncia).

Cassazione Civile, sez. III, 04-06-1985, n. 3322
Il disposto dell’art. 7 della legge n. 817 del 1971 – il quale stabilisce che il diritto di prelazione agraria spetta anche al coltivatore diretto proprietario del fondo confinante con quello offerto in vendita, purché sullo stesso non siano insediati mezzadri, coloni, affittuari, compartecipi od enfiteuti coltivatori diretti – va riferito alle ipotesi di stabile insediamento di detti soggetti, alla stregua del regime vincolistico. Pertanto, qualora i suddetti soggetti abbiano rinunciato, oltre che al diritto di prelazione loro spettante, alla proroga legale del rapporto agrario, il proprietario del fondo, che abbia ricevuto la rinunzia in concomitanza con le trattative condotte con il terzo aspirante all’acquisto, è tenuto a portarla a conoscenza, unitamente alle trattative, al proprietario confinante quale titolare del diritto di prelazione, ove la rinuncia stessa risulti operante ed efficace a norma della relativa disciplina. (Nella specie, la C.S. in relazione all’enunciato principio ha confermato la decisione del giudice del merito, che aveva escluso la prelazione del confinante per l’inesistenza di una rinuncia del mezzadro del fondo alla proroga legale del suo rapporto). Conf. Cass., 15.12.1980, n. 604.

Cassazione Civile, sez. III, 14-07-1983, n. 4840
Sussiste il diritto di prelazione del coltivatore diretto di terreni confinanti, ai sensi dell’art. 7 n. 2 della legge 14 agosto 1971 n. 817, qualora il coltivatore diretto insediato sul fondo oggetto del diritto di prelazione dichiari, contestualmente alla vendita di questo, di rinunciare al rapporto agrario. In questo caso infatti, estintosi il rapporto agrario per la dichiarata sua rinuncia e così cessata l’attività imprenditoriale agricola di coltivazione diretta, non ricorre la ratio in vista della quale la norma citata compone il conflitto tra il coltivatore insediato sul fondo offerto in vendita e quello proprietario di terreni confinanti con la tutela dell’interesse del primo ed il corrispondente sacrificio dell’interesse del secondo, cui nega il diritto di prelazione.

Cassazione Civile, sez. III, 21-11-1981, n. 6223
Il diritto di prelazione e riscatto del coltivatore diretto proprietario di terreni confinanti con il fondo offerto in vendita, secondo la previsione dell’art. 7 secondo comma n. 2 della legge 14 agosto 1971 n. 817, va escluso nel caso in cui su tale fondo risultino stabilmente insediati, alla stregua del regime vincolistico disciplinante i rispettivi rapporti, mezzadri, coloni, affittuari, compartecipanti od enfiteuti, coltivatori diretti, ancorché abbiano mancato di esercitare od abbiano rinunciato al diritto di prelazione loro spettante, mentre va riconosciuto nel caso in cui questi ultimi, oltreché alla prelazione, abbiano anche rinunciato alla proroga legale del contratto agrario e si siano impegnati al rilascio del fondo, in concomitanza con le trattative condotte dal proprietario con il terzo aspirante all’acquisto, atteso che, in tale situazione, anche se la suddetta rinuncia sia finalizzata a consentire il perfezionarsi della vendita in favore del terzo, non risulta più radicata sul fondo, con proiezione nel futuro, un’autonoma impresa agraria, e, quindi, viene meno quello stabile insediamento del coltivatore diretto che la norma in questione pone come ostacolo alla prelazione del confinante.

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