Il contratto risultante dall’esercizio della prelazione è una compravendita, la cui efficacia è subordinata al pagamento del prezzo e, in caso di rifiuto del venditore, al compimento dell’offerta reale e del deposito ai sensi dell’art. 1210 c.c., che costituiscono una condizione sospensiva dell’acquisto, la cui mancanza determina che l’esercizio della prelazione si ha come non avvenuto o, comunque, decaduto.
L’articolo 8 della legge 203/1982, così come riformulato a seguito dell’entrata in vigore della legge 77/2020, al comma VI stabilisce che, ove il diritto di prelazione sia stato esercitato, il versamento del prezzo di acquisto dev’essere effettuato entro il termine di sei mesi, decorrenti dal trentesimo giorno dall’avvenuta notifica da parte del proprietario. E’ rimasta in vigore la possibilità del differimento del pagamento del prezzo nel caso in cui il coltivatore, che abbia esercitato il diritto di prelazione, dimostri, con certificato emesso dall’Ispettorato provinciale dell’agricoltura, di avere presentato domanda per la concessione di un mutuo fondiario. La previsione dell’articolo 8 è valida per tutti, compreso il proprietario confinante coltivatore diretto/imprenditore agricolo professionale.
GIURISPRUDENZA
Cass. Sez. III Civ. 28 novembre 2022, n. 34929
In tema di prelazione agraria, il versamento del prezzo da parte del retraente vittorioso va eseguito nei confronti dell’acquirente retrattato, in quanto il primo subentra con effetto “ex tunc” nella posizione del retrattato che non può, quindi, che essere il destinatario del pagamento del prezzo; conseguentemente va escluso che, qualora il bene venga dal retrattato alienato a terzi nel corso del giudizio di riscatto, il prezzo debba essere corrisposto in favore del nuovo acquirente – destinatario unicamente dell’eventuale azione di rilascio – il quale dovrà invece agire nei confronti del proprio dante causa per veder soddisfatta la propria pretesa al recupero del prezzo pagato per l’acquisto.
Cass. Sez. III Civ. 8 aprile 2022, n. 11491
Il debitore di una obbligazione pecuniaria, dinanzi al rifiuto del creditore di ricevere la prestazione, non ha altro mezzo per liberarsi del proprio debito che l’offerta reale di cui all’art. 1208 c.c., a nulla rilevando che il creditore abbia rifiutato l’adempimento in buona o malafede (fattispecie in tema di retratto agrario).
Cassazione Civile, sez. III, 22-02-1996, n. 1374
In tema di contratti agrari, l’acquisto diretto da parte del retraente, dell’immobile dal proprietario venditore – acquisto che si verifica ipso jure per effetto della dichiarazione di riscatto, atto unilaterale recettizio, da parte dell’avente diritto – è sottoposta alla condizione sospensiva dell’effettivo pagamento del prezzo o, nel caso di rifiuto anche pretestuoso del venditore, dell’offerta reale e del deposito liberatorio della somma dovuta nel termine di cui all’art. 8 della legge n. 590 del 1965, salvo che il rifiuto pretestuoso non sia avvenuto nell’imminente scadenza di esso.
Cassazione Civile, sez. III, 23-10-1995, n. 11001
In tema di prelazione agraria, l’esercizio del relativo diritto da parte dell’affittuario determina il suo subentro nel contratto preliminare (che deve essergli trasmesso ai sensi dell’art. 8 l. 26 maggio 1965 n. 590) e che deve essere adempiuto secondo le modalità in esso contenute, fatta eccezione per quanto riguarda i termini per il pagamento del prezzo, che sono quelli stabiliti dal citato art. 8 commi 6 e 7, trattandosi di termini stabiliti da norme inderogabili dettate nell’interesse dello stesso affittuario. L’inosservanza da parte di quest’ultimo delle pattuizioni stabilite nel contratto preliminare non può dar luogo a decadenza dalla prelazione, essendo stata questa già definitivamente esercitata con gli effetti indicati, ma integra un inadempimento da parte dell’affittuario che può essere fatto valere con l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto di vendita ex art. 2932 c.c.
Cassazione Civile, sez. III, 19-08-1995, n. 8939
In tema di prelazione agraria, la dichiarazione del titolare di voler esercitare il relativo diritto è inidonea a produrre l’effetto acquisitivo della proprietà del fondo offerto in vendita ove non intervenga, entro il termine previsto dal comma 2 dell’art. 8 della legge n. 590 del 1965, il pagamento del prezzo, da effettuarsi mediante offerta reale, e, occorrendo, il deposito della somma, senza che, in mancanza, possa assumere rilievo la dichiarazione del prelazionante che eseguirà il pagamento al momento della stipulazione del contratto davanti al notaio, anche se quest’ultima data è indicata entro il termine in questione.
Cassazione Civile, sez. III, 7-08-1995, n. 8656
In tema di prelazione agraria, la dichiarazione del prelazionante di voler esercitare il relativo diritto e la convocazione dell’alienante davanti al notaio non sono sufficienti a produrre l’effetto acquisitivo della proprietà del fondo offerto in vendita, ove non intervenga entro il termine di legge il pagamento del prezzo da effettuarsi mediante offerta reale.
Cassazione Civile, sez. III, 26-10-1994, n. 8789
L’esercizio del diritto di riscatto del fondo da parte dell’avente diritto alla prelazione, ai sensi dell’art. 8 della l. 26 maggio 1965 n. 590, produce la sostituzione ex tunc dell’avente diritto alla prelazione nella stessa posizione del terzo acquirente del fondo e, conseguentemente, l’acquisto diretto, da parte del retraente, dell’immobile dal proprietario venditore, prescindendo dal consenso del compratore retrattato, il quale subisce, così, passivamente la situazione determinatasi con la dichiarazione del retrattante, che si pone come atto unilaterale recettizio e realizza i suoi effetti ipso iure, indipendentemente dalla pronuncia del giudice, il cui eventuale intervento ha solo funzione di accertamento. Ma, perché tale effetto si produca, occorre, anzitutto, che la dichiarazione di riscatto, tempestivamente formulata ai sensi dell’art. 8 comma 5 della legge n. 590 del 1965, contenga l’offerta del prezzo con i requisiti di determinatezza, completezza e determinabilità e faccia, quindi, riferimento al prezzo della contestata compravendita o, nel caso in cui sia dedotta la simulazione del prezzo, a quello che il retrattante deduca di dovere pagare in luogo del prezzo indicato nell’atto, ed, in secondo luogo, che si avveri la condizione sospensiva dell’effettivo pagamento del prezzo o, nel caso di rifiuto, anche pretestuoso, del venditore, della offerta reale e del deposito liberatorio della relativa somma nei termini stabiliti dall’art. 8 della legge n. 590/65, decorrenti dalla dichiarazione di riscatto o dal passaggio in giudicato della sentenza che riconosce il diritto, salvo che il rifiuto pretestuoso non sia avvenuto nella imminenza del predetto termine di scadenza ed il ritardo del deposito, con la fictio iuris del pagamento che esso produce, non possa essere, pertanto, addebitato al retraente.
Cassazione Civile, sez. III, 18-07-1992, n. 8726
In tema di esercizio della prelazione agraria, la disciplina applicabile per la decorrenza del termine entro il quale deve essere effettuato il versamento del prezzo è, anche quando sia sorta controversia, quella indicata dal comma 6 dell’art. 8 della l. 26 maggio 1965 n. 590, a norma del quale il versamento deve essere effettuato nei tre mesi dalla notifica della proposta di alienazione del proprietario del fondo, e non quella dell’art. unico della l. 8 gennaio 1979 n. 2 che, riguarda solo la decorrenza del termine nel caso di esercizio del riscatto.
In tema di prelazione agraria, la dichiarazione del titolare di esercitare il relativo diritto non produce l’effetto traslativo della proprietà del fondo se non si avveri, entro il termine previsto dall’art. 8 comma 2 della l. 26 maggio 1965 n. 590, la condizione sospensiva dell’effettivo versamento del prezzo mediante l’adempimento della relativa obbligazione del prelazionante e, nell’ipotesi di rifiuto anche pretestuoso di accettazione da parte del creditore, il deposito liberatorio della relativa somma nelle forme di legge (art. 1210 cc.), senza che all’adempimento o al deposito si possano equiparare i fatti che escludono la mora del debitore ma non lo liberano dalla sua obbligazione e che non realizzano, quindi, la condizione dell’effettivo versamento del prezzo, come l’ingiustificato rifiuto del creditore di ricevere la prestazione o l’invito del prelazionante al venditore di comparire dinnanzi ad un notaio per la stipulazione dell’atto formale di trasferimento (per altro, non necessario) ed il contestuale pagamento del prezzo.
Cassazione Civile, sez. III, 11-12-1990, n. 11771
In tema di prelazione agraria la dichiarazione del titolare di voler esercitare il relativo diritto è inidonea a produrre l’effetto acquisitivo della proprietà del fondo offerto in vendita ove non intervenga, entro il termine previsto dal comma 2 dell’art. 8 della l. 26 maggio 1965 n. 590, il pagamento del prezzo, da effettuarsi mediante offerta reale e, occorrendo, deposito della somma, senza che, in mancanza, possa assumere rilievo la dichiarazione del prelazionante che eseguirà il pagamento al momento della stipulazione del contratto davanti al notaio, anche se la data della stipulazione del contratto è indicata entro il termine in questione.
