Cass., Sez. VI, ord., 4 agosto 2021, n. 22226

Nel caso di esercizio del diritto della prelazione da parte del proprietario confinante, con riferimento alla coltivazione diretta del fondo, non è richiesta una disponibilità del bene “qualificata”, ma è sufficiente che il possesso e la coltivazione del fondo non siano contra ius. La coltivazione diretta del fondo è svolta in base ad un titolo legittimo, quando l’usufruttuario ha consentito al nudo proprietario la coltivazione e quest’ultimo la esercita non invito domino; non è quindi necessario uno specifico contratto di comodato o affitto.

Una recente ordinanza della Suprema Corte¹ affronta due particolari aspetti della prelazione del confinante. Il primo riguarda la possibilità di esercizio del diritto, per il nudo proprietario del fondo confinante con quello posto in vendita. Il secondo, conseguenza immediata del precedente, concerne il titolo che “legittima” la coltivazione diretta del “proprio” terreno, da almeno due anni. La Cassazione chiarisce se sia necessario, o meno, un valido contratto, perché si intenda soddisfatto questo specifico requisito.

Notazioni generali

Prima di entrare nel merito della questione, esaminiamo per brevi cenni, il diritto di prelazione del proprietario confinante, regolato dagli artt. 7, L. 817/1971 e 8, L. 590/1965.

L’istituto in esame favorisce, mediante l’accorpamento del fondo offerto in vendita, con quello già in proprietà del titolare della prelazione, “la creazione di imprese agricole moderne ed efficienti, con conseguente incremento della produttività agricola”².

La prelazione consente, infatti, “l’espansione dei terreni coltivati dalla medesima impresa”, mediante la ricomposizione fondiaria. L’istituto in esame favorisce, mediante l’accorpamento del fondo offerto in vendita, con quello già in proprietà del titolare della prelazione, “la creazione di imprese agricole moderne ed efficienti, con conseguente incremento della produttività agricola”³ e dà attuazione ai principi espressi dagli artt. 44 e 47 Cost.”.

Analizziamo, senza pretese di completezza, i requisiti soggettivi ed oggettivi previsti dalla norma, ricordando che il diritto del proprietario confinante sussiste a condizione che, sul fondo offerto in vendita, non siano insediati affittuari o enfiteuti coltivatori diretti⁴.

Il proprietario confinante, in primo luogo, deve rivestire la qualifica di “coltivatore diretto”. E’ quindi, necessario che coltivi il proprio fondo da almeno due anni, in forza di un qualsiasi titolo (proprietà, affitto, comodato, ecc…).

Egli, inoltre, non deve aver venduto, nel biennio precedente all’esercizio del diritto, fondi rustici (la legge aggiunge “di imponibile fondiario superiore a lire 1.000”).

Con riferimento a tutti i fondi a sua disposizione, ivi compreso quello oggetto della prelazione, deve, infine, apportare, per lo svolgimento dell’attività agricola, almeno un terzo della forza lavoro⁵ che serve per le normali necessità di coltivazione dei fondi presi in considerazione.

Il terreno posto al confine deve avere destinazione agricola ed essere effettivamente coltivato dal prelazionante⁶.

In tale categoria non rientra, quindi, quello:

• a destinazione extragricola, anche se la parte immediatamente contigua al fondo posto in vendita faccia parte di un più vasto appezzamento “agricolo”, per la rimanente quota⁷;
• a “bosco”, salvo che entrambi i terreni (quello da vendere e quello di proprietà del silvicoltore), siano entrambi boschivi⁸;
• con una stalla per allevamento intensivo⁹ o utilizzato per l’“allevamento o il governo di cavalli” o con vasche per l’itticoltura…

L’estensione del fondo confinante non ha alcuna rilevanza. Anche se minima, il proprietario ha, comunque, il diritto di prelazione (salvo, che manchi la concreta possibilità di sfruttamento economico del terreno).

Secondo costante giurisprudenza, per “terreno confinante” si intende quello che sia in rapporto di contiguità fisica e materiale (e non meramente funzionale)¹⁰ con il fondo oggetto di prelazione. In altre parole, non sono confinanti i terreni separati da una strada (sia essa pubblica, privata, anche in comproprietà fra i frontisti), uno stradello, un canale (che non sia di proprietà comune ai due confinanti), una qualsiasi via d’acqua (consortile, demaniale, di proprietà dei terzi).

La prelazione è riconosciuta anche a chi sia comproprietario del fondo a confine. Se il terreno è intestato a più persone, il diritto di prelazione non appartiene alla collettività dei proprietari impersonalmente, ma a ciascun comproprietario, che sia “coltivatore diretto”. Ne consegue che il mancato esercizio del diritto, da parte di tutti i comproprietari, non incide negativamente sulla posizione del singolo che lo abbia esercitato. L’inazione degli altri comproprietari sostanzia solo una rinuncia al loro diritto.

La prova della proprietà del terreno, in capo al confinante, deve essere fornita in modo documentale; quella della coltivazione può avvenire per testimoni, se la circostanza viene contestata dalla controparte.

L’iscrizione, quale coltivatore diretto, all’INPS o ad altri registi / elenchi diversi, è stata giudicata irrilevante dalla giurisprudenza¹¹, che privilegia la situazione di fatto, come acclarata dalle prove testimoniali.

Il nudo proprietario

Anche il nudo proprietario gode del diritto di prelazione¹², perché è pur sempre titolare di un diritto di proprietà, seppure temporaneamente compresso dall’esistenza dell’altrui diritto reale sul medesimo bene¹³.

Ovviamente, il nudo proprietario deve coltivare legittimamente e direttamente il fondo da almeno due anni. L’esistenza di un titolo “legittimo” va accertata in concreto e sussiste laddove l’usufruttuario abbia consentito al nudo proprietario la coltivazione del fondo¹⁴.

Il valido titolo

La Cassazione ritiene che la disponibilità del bene non debba necessariamente essere qualificata dalla preesistenza di un rapporto agrario: è sufficiente che il possesso e la coltivazione del fondo non siano “contra ius”.

Viene, così, superato il precedente orientamento¹⁵, che richiedeva una coltivazione del fondo originata da uno dei rapporti agrari previsti dalla L. n. 590 del 1965, art. 8.

Il nudo proprietario gode di un titolo legittimo quando l’usufruttuario gli abbia consentito la coltivazione. Tale presupposto concorre con gli altri requisiti legali, per rendere operativa la prelazione e l’esercizio del riscatto. Non è necessaria l’esistenza di un titolo contrattuale e, cioè, un esplicito contratto di comodato o affitto, poiché è sufficiente che il nudo proprietario coltivi il fondo “non invito domino”, anche per tolleranza dell’usufruttuario.

Il testo integrale del saggio è pubblicato sulla rivista Consulenza Agricola, di aprile 2022.

Autore: Francesco Tedioli

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