Prelazione agraria e riscatto: modalità della denuntiatio e termini di esercizio

La legge pone, a carico del proprietario, l’obbligo di comunicare la propria volontà di alienare il fondo con una proposta contrattuale (denuntiatio) che contenga tutte le condizioni di vendita, al fine di consentire l’esercizio del diritto di prelazione. ll coltivatore può, così, decidere se procedere all’acquisto. In pratica, prima viene stipulato un preliminare di vendita la cui efficacia è condizionata al mancato esercizio della prelazione, pena il conseguente riscatto a favore del coltivatore. Poi, il proprietario deve notificare, con lettera raccomandata, al coltivatore la proposta di alienazione, trasmettendo il preliminare di vendita in cui devono essere indicati il nome dell’acquirente, il prezzo di vendita e le altre norme pattuite, compresa la clausola per l’eventualità della prelazione. La giurisprudenza prevalente ha ritenuto che questo procedimento notificatorio abbia carattere vincolante e inderogabile e che ogni altra forma di comunicazione della volontà di alienare non sia idonea a far decorrere il termine decadenziale di trenta giorni concesso al coltivatore per comunicare la sua volontà di acquisto.


GIURISPRUDENZA


Cassazione Civile, sez. III, 08-11-2018, n. 28495
In materia di contratti agrari, per la comunicazione (“notifica”) al coltivatore o al confinante della proposta di alienazione del fondo, ai fini della prelazione di cui all’art. 8 della l. n. 590 del 1965 e all’art. 7 della l. n. 817 del 1971, da parte del proprietario venditore è richiesta la forma scritta “ad substantiam“, non essendo, perciò, idonea allo scopo l’effettuazione della stessa in qualsiasi modo, anche verbale. Infatti, la “denuntiatio” non va considerata solo come atto negoziale ma anche come atto preparatorio di una fattispecie traslativa avente ad oggetto un bene immobile, cioè il fondo agrario, onde deve rivestire necessariamente la forma scritta, in applicazione dell’art. 1350 c.c., non essendo, per questo, consentita la prova testimoniale ex art. 2725 c.c. Tale forma, peraltro, assolve ad esigenze di tutela e di certezza, rendendo certa l’effettiva esistenza di un terzo acquirente, evitando che la prelazione possa essere utilizzata per fini speculativi in danno del titolare del diritto, e assicurando, a sua volta, al terzo acquirente, in caso di mancato esercizio della prelazione nello “spatium deliberandi” a disposizione del coltivatore (o del confinante), la certezza della compravendita stipulata con il proprietario, sottraendolo al pericolo di essere assoggettato al retratto esercitato dal coltivatore (o confinante) pretermesso; garantisce, infine, il coltivatore ( o confinante) in ordine alla sussistenza di condizioni della vendita più favorevoli stabilite dal proprietario promittente venditore e dal terzo promissario acquirente.

Cassazione Civile, sez. III, 03-01-2014, n. 40
In tema di esercizio del riscatto agrario ex art. 8 della legge 26 maggio 1965, n. 590, la manifestazione della volontà di riscattare dell’avente diritto, costituente una dichiarazione unilaterale di carattere negoziale, deve pervenire nella conoscenza, ancorché legale e non necessariamente effettiva, del soggetto al quale è diretto entro il termine annuale di decadenza previsto dalla norma. Ove poi la comunicazione della volontà di riscattare sia contenuta nell’atto di citazione, non è sufficiente – ai fini dell’impedimento della decadenza del retraente – che la citazione che la contiene, nella sua bivalente funzione processuale e negoziale, venga inoltrata per la notifica entro l’anno, ove il perfezionarsi della notificazione sia avvenuto solo successivamente all’avvenuto decorso dell’anno dalla trascrizione dell’atto di vendita.

Cassazione Civile, Sez. III, 20-01-2009, n. 1348La “denuntiatio” nella prelazione agraria deve essere fatta per iscritto
In tema di prelazione agraria, assolve all’onere della “denuntiatio” di cui all’art. 8 della legge n. 590 del 1965 la comunicazione della proposta di vendita effettuata a mezzo raccomandata con allegato il contratto definitivo di compravendita stipulato in forma pubblica la cui efficacia sia stata sospensivamente condizionata al mancato esercizio della prelazione, poiché, in tal caso, risulta comunque realizzata la finalità di porre il destinatario nella condizione di decidere sull’opportunità di esercitare la prelazione, fornendo la suddetta comunicazione i dati necessari integranti una proposta di alienazione.


Cassazione Civile, sez. III, 9-08-1995, n. 8730
In tema di prelazione agraria, la trasmissione del contratto preliminare di compravendita insieme con la lettera raccomandata con la quale il proprietario del fondo offerto in vendita deve comunicare al coltivatore la proposta d’alienazione, è imposta nell’esclusivo interesse del coltivatore stesso, per consentirgli di meglio valutare la convenienza o meno di esercitare il diritto di prelazione, per cui se il coltivatore diretto, al quale sia stato trasmesso il preliminare di compravendita stipulato nella forma del contratto per persona da nominare, comunichi senza alcuna riserva la sua accettazione, il diritto di prelazione viene validamente esercitato, con la conseguenza che il prelazionante ha l’obbligo di pagare il prezzo entro il termine previsto dall’art. 8 legge n. 590 del 1965, con la preclusione del riscatto nel caso in cui egli sia incorso nella decadenza della prelazione per inosservanza delle relative disposizioni.


Cassazione Civile, sez. III, 10-12-1994, n. 10586
L’art. 8 l. 25 maggio 1965 n. 590 attribuisce all’affittuario, in caso di vendita del fondo a titolo oneroso, il diritto di prelazione “a parità di condizioni”. Ne segue che l’affittuario è posto nell’alternativa tra il sostituirsi nel contratto al promissario acquirente, facendo proprie tutte le obbligazioni previste a carico di questi nel preliminare (e, quindi, non solo quella di pagamento del prezzo) oppure di rifiutare la proposta, senza alcuna facoltà di discriminare nell’ambito delle clausole contrattuali stipulate dal promittente venditore e dal promissario acquirente quelle a lui favorevoli e quelle sfavorevoli, ovvero fra clausole “intuitu personae” (o personali o particolari) e clausole obiettive o, comunque, conformi alla causa astratta del contratto di compravendita, per inferirne l’opponibilità nei suoi confronti solo di queste ultime.

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