Il diritto di riscatto è stato qualificato come un diritto potestativo, con cui avviene la sostituzione, con effetti ex tunc del retraente al retrattato nel contratto da questi concluso con l’alienante. Ciò comporta che il suo esercizio travolge eventuali diritti reali parziari che l’acquirente abbia costituito a favore di terzi (eventuali ipoteche a favore dell’alienante o contro l’acquirente a fronte di mutui per l’acquisto del fondo). Il riscatto è, inoltre, esercitabile anche nei confronti del successivo avente causa del primo acquirente riscattato. Risultano, altresì, inopponibili al riscattante i diritti personali di terzi creati dall’acquirente (ad es. l’affitto del fondo). Rimangano, invece, efficaci gli atti di amministrazione compiuti dal riscattato.
GIURISPRUDENZA
Cass. Sez. Trib. 10-02-2021, n. 3260 ord.
L’acquirente di un fondo rustico che abbia esercitato il diritto di riscatto agrario, avvalendosi delle agevolazioni fiscali relative all’acquisto della piccola proprietà contadina e che entro il quinquennio successivo affitti il bene a terzi, decade dal trattamento agevolativo, indipendentemente dal fatto che l’esercizio del diritto di riscatto comporti la sostituzione del riscattante nella posizione dell’originario acquirente con effetto retroattivo, essendo necessario, ai sensi dell’art. 7 della legge n. 604 del 1954, che egli provveda per cinque anni alla coltivazione diretta del fondo.
Cassazione Civile sez. III, 29-01-2010, n. 2044 e Cassazione Civile, sez. III, 10-11-1994, n. 9402
Il dato della coltivazione del fondo che quale elemento costitutivo del diritto di prelazione agraria deve essere accertato con riferimento all’epoca in cui la prelazione viene esercitata dall’avente diritto deve sussistere non solo in termini di attualità, ma anche di sua prospettiva futura e va di conseguenza escluso quando attraverso una preordinata combinazione negoziale il diritto di prelazione venga esercitato dall’affittuario coltivatore diretto o dal mezzadro non per continuare l’impresa agricola, ma per potere invece operare la rivendita del fondo ad un terzo non avente diritto, determinandosi in tal caso la nullità sia del contratto di acquisto, sia del successivo atto di rivendita, in quanto posti in essere in frode alla legge.
Cassazione Civile, sez. III, 26-10-1994, n. 8789
L’esercizio del diritto di riscatto del fondo da parte dell’avente diritto alla prelazione, ai sensi dell’art. 8 della l. 26 maggio 1965 n. 590, produce la sostituzione ex tunc dell’avente diritto alla prelazione nella stessa posizione del terzo acquirente del fondo e, conseguentemente, l’acquisto diretto, da parte del retraente, dell’immobile dal proprietario venditore, prescindendo dal consenso del compratore retrattato, il quale subisce, così, passivamente la situazione determinatasi con la dichiarazione del retrattante, che si pone come atto unilaterale recettizio e realizza i suoi effetti ipso iure, indipendentemente dalla pronuncia del giudice, il cui eventuale intervento ha solo funzione di accertamento. Ma, perché tale effetto si produca, occorre, anzitutto, che la dichiarazione di riscatto, tempestivamente formulata ai sensi dell’art. 8 comma 5 della legge n. 590 del 1965, contenga l’offerta del prezzo con i requisiti di determinatezza, completezza e determinabilità e faccia, quindi, riferimento al prezzo della contestata compravendita o, nel caso in cui sia dedotta la simulazione del prezzo, a quello che il retrattante deduca di dovere pagare in luogo del prezzo indicato nell’atto, ed, in secondo luogo, che si avveri la condizione sospensiva dell’effettivo pagamento del prezzo o, nel caso di rifiuto, anche pretestuoso, del venditore, della offerta reale e del deposito liberatorio della relativa somma nei termini stabiliti dall’art. 8 della legge n. 590/65, decorrenti dalla dichiarazione di riscatto o dal passaggio in giudicato della sentenza che riconosce il diritto, salvo che il rifiuto pretestuoso non sia avvenuto nella imminenza del predetto termine di scadenza ed il ritardo del deposito, con la fictio iuris del pagamento che esso produce, non possa essere, pertanto, addebitato al retraente.
Cassazione Civile, sez. III, 02-05-1991, n. 4765
L’esercizio del diritto di riscatto agrario, previsto dall’art. 9 della legge n. 590 del 1965, da parte del titolare della relazione agraria, che non sia stato posto in grado di farla valere, ha come effetto non la risoluzione del contratto traslativo a favore del terzo e la contestuale formazione di un titolo d’acquisto ex nunc, a favore del riscattante, né un nuovo trasferimento del bene dal terzo acquirente al retraente, ma la sostituzione con effetto ex tunc del detto titolare al terzo nella stessa posizione che questi aveva nel negozio concluso, sulla base della propria dichiarazione unilaterale recettizia, conseguentemente la pronuncia che decida affermativamente sul valido esercizio di tale potere è di mero accertamento del già avvenuto trasferimento, onde sono irrilevanti le circostanze sopravvenute dopo siffatto subingresso ex tunc dalla data della stipulazione dell’alienazione, quali la morte dell’alienante e la stessa successione quale suo erede del retraente.
Cassazione Civile, sez. III, 12-01-1988, n. 114
Il retratto agrario, come disciplinato dall’art. 8 della legge n. 590 del 1965 (e successive modificazioni) costituisce un rimedio accordato al titolare del diritto di prelazione che non sia stato posto in grado di esercitarlo, il quale si traduce nel diritto potestativo di subentrare nella qualità di acquirente del fondo con effetti ex tunc, mediante una dichiarazione unilaterale recettizia rivolta al retratto. Ne deriva che la controversia successivamente insorta sulla spettanza del diritto di riscatto, si traduce nell’accertamento dell’avvenuto perfezionamento della vicenda acquisitiva a favore del retraente, all’uopo verificando la sussistenza delle condizioni soggettive ed oggettive necessarie per il retratto sia con riferimento alla data della conclusione della compravendita con il terzo – che segna la nascita del diritto di riscatto – sia in relazione alla data della ricezione, da parte del retrattato, della dichiarazione del retraente – che segna il concludersi della vicenda traslativa con il subingresso del secondo al primo – senza che abbiano rilevanza le circostanze intervenute dopo tale subingresso, che non possono interferire sull’acquisto del diritto dominicale già verificatosi.
Cassazione Civile, sez. Unite, 17-04-1987, n. 3787
Qualora il titolare della prelazione agraria, che non sia stato posto in grado di farla valere, eserciti il diritto potestativo di riscatto, con dichiarazione unilaterale recettizia rivolta al terzo acquirente, la ricezione da parte di quest’ultimo della dichiarazione medesima segna il perfezionarsi della vicenda traslativa del fondo, determinando il subingresso del retraente al retrattato nella posizione di compratore, e quindi di proprietario del bene, con effetto ex tunc, a partire dalla data della stipulazione del contratto di compravendita. Ne deriva che la controversia successivamente insorta sulla spettanza del diritto di prelazione e riscatto si traduce nell’accertamento del pregresso verificarsi del suddetto subingresso nella proprietà del bene, con l’ulteriore conseguenza che la relativa indagine deve prescindere da circostanze intervenute dopo tale subingresso, quale la morte del retraente, la quale non può interferire sull’acquisto del diritto dominicale già verificatosi per l’accertata sussistenza delle condizioni soggettive ed oggettive, previste dall’art. 8 della legge n. 590 del 1965, in capo al retraente stesso, con riferimento sia al momento in cui nasce ex lege il diritto di riscatto, sia a quello in cui esso viene in concreto esercitato, essendo irrilevanti le condizioni personali degli eredi succeduti nella posizione processuale del de cuius.
Cassazione Civile, sez. Unite, 21-06-1984, n. 3654
Il retratto agrario, nella disciplina di cui all’art. 8 della l. 26 maggio 1965 n. 590 (e successive modificazioni), non configura una sanzione automaticamente disposta dalla legge per il caso di trasferimento del fondo in pregiudizio della prelazione dell’affittuario, mezzadro o colono, ma costituisce un rimedio accordato a quest’ultimo, ove non sia stato posto in grado di esercitare la prelazione (ed in prospettiva del medesimo fine di favorire la riunione nella stessa persona delle qualità di proprietario e di coltivatore), il quale si traduce nel diritto potestativo di subentrare nella qualità di acquirente del fondo con effetti ex tunc, mediante una dichiarazione unilaterale recettizia rivolta al retrattato. Ne deriva che, come le condizioni della prelazione devono essere riscontrare sia con riferimento al momento in cui nasce ex lege il relativo diritto, sia con riferimento al momento in cui esso viene in concreto esercitato, così la verifica delle condizioni, alle quali è subordinata la proficua utilizzazione del meccanismo del retratto, va condotta in relazione tanto alla data della conclusione della compravendita con il terzo, che segna la nascita del diritto di riscatto, quanto alla data della ricezione da parte del retrattato della dichiarazione del retraente, che segna il concludersi della vicenda traslativa con il subingresso del secondo al primo. Pertanto, se la perdita (come pure l’insorgenza) delle condizioni soggettive ed oggettive necessarie per il retratto, quale quella derivante dalla destinazione edilizia del fondo imposta dalla pubblica amministrazione con piano regolatore od altro equivalente strumento urbanistico (nella specie, piano di fabbricazione), non spiega rilevanza quando sopravvenga dopo il concreto esercizio di quel diritto potestativo, tenendo conto che il giudizio in cui è in discussione il retratto è rivolto al mero accertamento della sussistenza dei suoi requisiti, la perdita medesima, quando si verifichi fra il primo ed il secondo degli indicati momenti.
