Il livello, non sempre enfiteusi, problemi pratici e possibili soluzioni

Il breve saggio prende in esame un istituto ben poco noto anche agli addetti ai lavori, perché privo di una definizione normativa e di una regolamentazione codicistica: il “livello”. Con tale sostantivo ci si riferisce a diverse fattispecie: un diritto reale di godimento, un onere reale gravante sul fondo e, in generale, una serie di rapporti di diritto agrario, caratterizzati dalla concessione in godimento di un terreno, a opera di un proprietario latifondista, a favore di un “utilista”, che si impegna a coltivarlo, a miglioralo e pagarne un canone (chiamato anch’esso “livello”).
Accade spesso che, dall’esame dei certificati catastali1, da visure ipotecarie, o da un “vecchio” atto di provenienza emerga la sussistenza, a carico di un fondo, di “oneri livellari”, sorti in forza di rapporti contrattuali sconosciuti e lontanissimi nel tempo, le cui prestazioni, del pari, non sono più eseguite da tempi immemori. Ci si chiede, pertanto:
a) chi sia il vero proprietario del fondo: il concedente o il livellario;
b) se sia possibile la cancellazione del livello;
c) quale stabilità abbia l’acquisto di un terreno (ma, non raramente, anche di una casa di abitazione edificata sul fondo), ove l’alienante sia lo stesso livellario o assegnatario, che, di fatto, si ritenga e si presenti al futuro acquirente come pieno proprietario.

1. Le origini storiche del livello

Il livello è un istituto giuridico, con origini nel mondo romano, ma sviluppatosi nel periodo medievale2, che consiste nella concessione di un terreno agricolo (o anche di un immobile urbano) a fronte del pagamento di un fitto.

Una definizione più completa può essere frutto solo di opportune semplificazioni ed è giustificata dalla necessità di evidenziare elementi comuni tra diverse fattispecie. La Chiesa, un ente ecclesiastico, un nobile o un Comune3, nella loro veste di proprietari (detti anche “livellanti” o “direttari”) concedevano (non è scorretto dire “vendevano”) il c.d. “dominio utile” (da intendersi come “possesso e godimento”) sul terreno, in perpetuo o “per un certo termine”, a fronte del pagamento di un corrispettivo annuo (detto appunto livello)4.

Il contratto prevedeva la costituzione di un diritto reale di godimento sul fondo, liberamente alienabile inter vivos o mortis causa5. Il concedente conservava il dominio diretto e riacquisiva il dominio utile alla cessazione del rapporto o alla morte del livellario. Poiché il canone era davvero tenue e il concessionario viveva sulle terre ricevute, con pieni poteri di utilizzazione, il livellario spesso veniva considerato quale vero proprietario.

L’evoluzione dell’istituto ha comportato, specialmente nella legislazione pre-unitaria, che il livello, in alcuni casi, si trasformasse in un onere reale gravante sul fondo6 e, quindi, sul possessore, divenutone proprietario, il quale risultava solamente tenuto alla prestazione del canone.

È il caso di alcuni Comuni7 che hanno assegnato, in piena proprietà, ai c.d. “quotisti” alcuni terreni demaniali, salvo il diritto a esigere dai livellari8 il canone, non quale enti proprietari (come nel caso dell’enfiteusi), bensì in forza di un retaggio di antichi ordinamenti feudali9.

2. L’assimilazione all’enfiteusi

Con l’entrata in vigore dei codici del 1865 e del 1942, i vari rapporti di tipo agrario, identificati quali “livelli”, “censi” ed “enfiteusi” hanno perso definitivamente la loro identità, sono stati accorpati e hanno ricevuto una disciplina10 unitaria, che ha finito per identificarli e confonderli con l’enfiteusi11. Tale fenomeno ha trovato conferma anche nella giurisprudenza12, che, in certe occasioni, non ha mancato di sottolineare alcune differenze tra i vari istituti13.

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Ai sensi degli articoli 957 e ss., cod. civ., l’enfiteusi si configura come un diritto reale di godimento a favore del concessionario o utilista sul fondo, che rimane di proprietà del concedente (denominato anche direttario o titolare del dominio diretto). Anche in considerazione del fatto che tale diritto aveva per oggetto fondi di grande estensione, generalmente, incolti o malsani14, i contratti erano “in perpetuo” o per una durata non inferiore ai 20 anni. La previsione di un così lungo arco di tempo trovava giustificazione nella necessità di assicurare un congruo termine per realizzare le essenziali15 opere di miglioria, obbligazione a cui l’enfiteuta era tenuto unitamente a quella di pagare un canone periodico.

Molto spesso l’interesse del proprietario-concedente per la sorte dell’immobile si è così affievolito che l’enfiteuta ha iniziato ad agire uti dominus, interrompendo il pagamento del canone, la coltivazione del fondo e, in taluni casi, edificando la propria casa di abitazione.

3. Le 3 tipologie di livelli

Possono individuarsi 3 tipologie di livello:

  1. livelli costituiti su fondi localizzati in Veneto (con applicazione della L. 3/1974);
  2. livelli riscossi dalle amministrazioni statali e dalle università agrarie, in qualità di concedenti (con applicabilità della L. 16/1974, poi abrogata, e della L. 222/1985);
  3. livelli concessi da enti ecclesiastici o soggetti diversi dall’amministrazione statale.

I livelli costituiti su fondi localizzati in Veneto o i livelli riscossi dalle amministrazioni e dalle aziende autonome statali16 quali concedenti, in virtù rispettivamente dell’articolo 1, L. 3/197417, e dell’articolo 1, L. 16/197418 o dell’articolo 60, L. 222/198519, sono stati dichiarati estinti ope legis, per antieconomicità, e il diritto di livellario è stato convertito in quello di pieno proprietario, con diritto all’aggiornamento dell’intestazione catastale.

Se, invece, il concedente è un ente ecclesiastico o un soggetto diverso dall’amministrazione statale, come, ad esempio, un Comune, il livello deve considerarsi ancora sussistente, perché le leggi in precedenza menzionate nulla hanno stabilito in merito20.

4. Le necessarie indagini preliminari

Per rispondere al quesito oggetto del presente saggio, bisogna, in primo luogo, stabilire quale sia l’effettiva natura giuridica del “livello”, che emerge dall’atto di provenienza o dai certificati ipotecari. È necessario distinguere se il pagamento del canone sia collegabile a un rapporto obbligatorio o sia indiscutibilmente legato a una situazione di diritto reale assimilabile all’enfiteusi21.

Nel primo caso il livellario è proprietario dell’immobile, unico vero dominus del fondo, con l’onere di pagare un canone periodico e perpetuo (che è prescrittibile)22.

Se, invece, il bene immobile è gravato da un livello, quest’ultimo è riconducibile a un canone enfiteutico e la fattispecie non rientra in una delle ipotesi di estinzione per legge del diritto del concedente, occorre considerare quali possibilità ha l’enfiteuta/livellario per “liberarsi dal vincolo”.

5. Il mancato pagamento del canone da oltre 20 anni

Se il livellario, i suoi eredi o aventi causa abbiano continuato a possedere il fondo, senza, tuttavia, pagare il canone per più di 20 anni, il diritto del concedente di ricevere il livello non si prescrive, né si estingue per non uso, perché si tratta di una facoltà perpetua, inerente il diritto di proprietà. Più precisamente, occorre distinguere tra obbligazione delle singole annualità scadute e obbligazione del canone nel suo complesso. Mentre la prima, essendo personale, è soggetta alla prescrizione quinquennale (articolo 2948, n. 1, o n. 4, cod. civ.), la seconda è imprescrittibile, in quanto strettamente connessa con il diritto del concedente. Si tratta di un’obbligazione propter rem, che segue i trasferimenti del fondo, a prescindere da chi ne diventi proprietario.

L’altra faccia della medaglia comporta che il livellario non diventa proprietario per il solo fatto di non aver pagato il canone, per oltre 20 anni23. Ciò è confermato anche dal disposto dell’articolo 972, cod. civ., che ricollega il diritto, per il concedente, di chiedere giudizialmente la devoluzione del fondo (una sorta di accertamento dell’estinzione dell’enfiteusi, per inadempimento24, con condanna alla restituzione del fondo), senza che questa operi automaticamente25.

6. L’usucapione

Abbiamo già visto che, mentre è possibile (articolo 970, cod. civ.) la prescrizione per non uso ventennale del diritto del concessionario26, il dominio diretto (la proprietà) è imprescrittibile (articolo 948, cod. civ.).

Ci si chiede, quindi, se è possibile usucapire la proprietà, a seguito del pacifico possesso ultraventennale.

La risposta è negativa, ove il livello riguardi un bene demaniale o comunale indisponibile.

Negli altri casi, la risposta è positiva, ma provare che si sia verificata l’usucapione (articolo 1158, cod. civ.) è davvero problematico, dal momento che, per il livellario/enfiteuta, è estremante difficile dimostrare, oltre al “possesso ad usucapionem” protratto per il termine di legge27, anche l’avvenuta interversione del possesso.

Quest’ultimo requisito (richiesto dall’articolo 1164, cod. civ.) non può consistere in un semplice atto volitivo interno del detentore, ma deve estrinsecarsi in uno o più fatti esterni apertamente e obiettivamente contrastanti con il possesso altrui, dai quali si possa inferire, in modo certo e inequivocabile, la modificata relazione di fatto con la cosa detenuta. In altre parole, deve desumersi che il detentore nomine alieno abbia cessato di possedere in nome altrui e iniziato un possesso in nome e per conto proprio. Tale atteggiamento, pur potendo estrinsecarsi nel compimento di atti materiali che manifestino l’intenzione di esercitare il possesso in nome proprio, deve anche essere inequivocabilmente rivolto contro il possessore, ovvero contro colui per conto del quale la cosa era detenuta, in modo da rendere esteriormente riconoscibile all’avente diritto che il detentore intenda sostituire, alla preesistente intenzione di subordinare il proprio potere a quello altrui, l’animus di vantare per sé il diritto esercitato, convertendo, così, in possesso la detenzione precedentemente esercitata28.

7. Indici integrativi della prova dell’interversione del possesso

Un primo effetto dell’equiparazione tra livello ed enfiteusi riguarda l’applicazione del disposto dell’articolo 969, cod. civ., che regola la possibilità per il concedente di richiedere la ricognizione del proprio diritto, nei confronti di chi si trovi nel possesso del fondo enfiteutico, decorsi 19 anni dalla stipula o dall’ultimo atto di ricognizione29. Quest’atto (la devoluzione) funge, in sostanza, come mezzo di interruzione della prescrizione/usucapione. Si tratta, quindi, di una mera facoltà e non di un obbligo, nel senso che il concedente, se non vuole esercitarla, non perde, per ciò solo, il suo diritto sulla cosa30.

Abbiamo, quindi, compreso che la mancata ricognizione dei propri diritti non spiega alcuna funzione conservatrice del diritto del concedente e, da essa, non può, dunque, derivare una perdita della sua proprietà31.

Nello stesso modo, la Cassazione ha considerato irrilevante, ai fini dell’interversione nel possesso e dell’affrancazione, la mancata rinnovazione, da parte del concedente, di un’ipoteca a garanzia dei canoni.

Presunzioni di cambiamento nell’animus possidenti neppure si possono trarre dall’inottemperanza alle pattuizioni in forza delle quali il possesso del diritto reale era stato costituito, come: la mancata restituzione del bene alla scadenza contrattuale, il mancato pagamento del canone, il mancato miglioramento del fondo (meri inadempimenti contrattuali).

Di maggior interesse, ai fini della possibilità di usucapire la piena proprietà, appaiono le seguenti circostanze, in cui l’enfiteuta si arroga i poteri del proprietario, travalicando una situazione di mero inadempimento:

  1. l’edificazione di un fabbricato a destinazione non agricola, sul fondo rustico. Il deposito delle opportune pratiche edilizie e l’assolvimento degli oneri di carattere fiscale-catastale confermano che l’enfiteuta/livellario si pone di fronte alla generalità dei consociati come il possessore uti dominus del fondo. Violando apertamente il proprio obbligo di miglioramento del fondo, chiede e ottiene dalla P.A., il permesso di edificarvi un fabbricato a destinazione urbana, poi, procede alla costruzione e, infine, ottiene dal Catasto l’intestazione a proprio nome della piena proprietà dell’ex fondo agricolo;
  2. salvo il caso di beni appartenenti al demanio32 e dei terreni soggetti a uso civico collettivo33, il trasferimento a un terzo di buona fede, da parte dell’originario enfiteuta, per atto a titolo oneroso (registrato e trascritto), della piena proprietà del fondo, senza fare alcuna menzione dei diritti in oggetto e garantendo l’immobile come libero da pesi34. Decorsi 10 anni dalla data di trascrizione, si verifica l’usucapione in favore dell’acquirente in buona fede, in virtù del già richiamato articolo 1159, cod. civ.35

8. L’affrancazione del canone livellare

Piuttosto di ricorrere al complesso contenzioso sull’usucapione, attesa l’equiparazione tra livello ed enfiteusi, è – almeno sulla carta – più semplice per il livellario/enfiteuta avvalersi, a costi molto più bassi, del diritto di affrancazione36. In altre parole, ha la possibilità di acquistare la piena proprietà del fondo, previa corresponsione di una somma di denaro pari a 15 volte l’ammontare del canone annuo (ex articolo 9, L. 1138/1970 e articolo 971, cod. civ.), corrispondente (ove non noto) al reddito dominicale rivalutato37.

Dal punto di vista tecnico l’affrancazione è, quindi, un diritto potestativo dell’enfiteuta/livellario; ciò significa sia che il concedente non vi si può opporre, sia che quest’ultimo non può obbligare il livellario ad affrancare, invece che pagare il canone.

L’affrancazione può derivare da una procedura giudiziale38, ma, in tal caso, colui il quale richiede l’affrancazione del fondo è tenuto a dimostrare la propria qualità di enfiteuta, fornendo la prova:

  1. dell’esistenza del titolo costitutivo a proprio favore, ovvero di atti di successione inter vivos o mortis causa;
  2. che il diritto sia a lui pervenuto attraverso una serie ininterrotta di trasferimenti39. Ulteriore problema è legato alla difficoltà di fornire un’oggettiva quantificazione del prezzo di affranco.

Molto più agevole, qualora manchi l’originario titolo costitutivo del livello, è trovare un accordo con il concedente, redigendo un vero e proprio contratto. Questo atto, che spesso riveste natura transattiva, a differenza di quanto accade in sede giudiziale, ove il prezzo di affrancazione è inderogabile, può contemplare un corrispettivo superiore o inferiore a quello di legge40.

9. Quando il livellante è un Comune

A partire dagli anni ‘90, alcuni Comuni, facendo l’inventario dei propri beni immobili, hanno scoperto di essere concedenti di livellari, e, dopo aver riscontrato che, in alcune volture catastali dipendenti da atti recenti, erano stati omessi i loro diritti, senza che fossero stati in precedenza trasferiti, hanno provveduto alla correzione di questi “errori” di intestazione presso le Agenzie del territorio. Preso atto del loro conseguente diritto di riscuotere un canone annuo41, hanno deliberato di ristabilire il censo, aggiornandolo. Hanno, inoltre, inviato richieste di pagamento somme, anche rilevanti, a tutti coloro che risultavano livellari. Alcuni Comuni si sono chiesti, infine, se i livellari avessero la possibilità di affrancarsi42, secondo le norme dell’enfiteusi.

Poiché il diritto di pagamento del censo è imprescrittibile, non è rinunciabile43 e il livello, equiparabile all’enfiteusi, è inusucapibile, l’unica soluzione a cui possono accedere i Comuni, è quella di:

  • provvedere, anche in collaborazione con gli uffici regionali competenti in materia, a una ricognizione delle singole posizioni relativamente alle quali risultino titolari di canoni, censi, livelli o altre pretese del genere;
  • prevedere la possibilità di affrancazione44, così consentendo ai livellari di pagare una somma (nella misura di 15 volte il canone annuo e, ove non sia più reperibile, del reddito dominicale del terreno, rivalutato dell’80%45 oltre alla rivalutazione Istat) per avere la piena proprietà dei terreni46. La parte interessata presenterà al Comune la richiesta di affrancazione; successivamente, la giunta comunale, mediante delibera, aderirà alla richiesta e individuerà l’importo corrispondente alla capitalizzazione;
  • cercare di incassare gli ultimi 5 anni di canone non caduti in prescrizione;
  • ricevuto il pagamento, provvedere all’affrancazione, la quale potrà avvenire anche con determinazione dirigenziale47, che verrà registrata con le agevolazioni fiscali di cui all’articolo 2, L. 692/1981 e circolare n. 2/T/2004, autorizzando il conservatore dei registri immobiliari a provvedere alla trascrizione del provvedimento in esenzione delle imposte48 e alla conseguente voltura catastale, che saranno eseguite dal richiedente.

Ovviamente, il livellario o titolare del dominio utile può sempre vendere il bene su cui grava il livello. Tale peso, infatti, non comporta l’inalienabilità dell’immobile, il quale viene trasferito facendo menzione del vincolo fra le formalità pregiudizievoli: sarà, poi, l’acquirente, in un momento successivo alla stipula, a dover effettuare l’affrancazione nel caso in cui voglia liberare il bene dal peso derivante dal livello.


Il testo integrale del saggio è pubblicato sulla Rivista per la consulenza in agricoltura n. 74/2022.

Autore: Francesco Tedioli

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