DAL PIGNORAMENTO ALL’ORDINANZA DI VENDITA
1) Pignoramento
Il pignoramento può essere promosso anche in forza di una scrittura privata autenticata, purché essa integri un titolo esecutivo ai sensi dell’art. 474, comma 2, n. 3, c.p.c., ossia contenga un’obbligazione certa, liquida ed esigibile avente ad oggetto una somma di denaro.
L’atto di pignoramento deve inoltre contenere l’invito rivolto al debitore ad eleggere domicilio in un Comune compreso nel circondario del Tribunale competente, con l’avvertenza che, in mancanza, le successive notificazioni e comunicazioni saranno effettuate presso la cancelleria del giudice dell’esecuzione (art. 492, comma 2, c.p.c.).
2) Istanza di vendita
Il creditore procedente deve depositare l’istanza di vendita (o di assegnazione) entro quarantacinque giorni dal pignoramento; in difetto, il pignoramento perde efficacia per inattività delle parti, ai sensi dell’art. 497 c.p.c.
3) Deposito certificazione ipocatastale
4) Nomina del perito
5) Giuramento del perito
6) Comunicazione della perizia
7) Osservazioni sulla perizia
8) Conversione del pignoramento
L’istanza di conversione del pignoramento deve essere proposta prima della pronuncia dell’ordinanza di vendita o della delega delle operazioni al professionista. Il giudice, valutate le circostanze del caso, può disporre la sostituzione dei beni pignorati con una somma di denaro e concedere il pagamento rateale fino a un massimo di quarantotto mensilità, previo deposito iniziale nella misura da lui stabilita (art. 495 c.p.c.).
9) Intervento dei creditori senza titolo
Possono intervenire nel processo esecutivo anche senza titolo esecutivo, mediante ricorso da depositarsi entro l’udienza in cui è disposta la vendita, esclusivamente i creditori che, al momento del pignoramento:
- abbiano eseguito sequestro;
- siano titolari di pegno o di un diritto di prelazione risultante da pubblici registri;
- siano titolari di un credito risultante da scritture contabili regolarmente tenute (art. 499, comma 2, c.p.c.).
Il creditore intervenuto senza titolo deve notificare l’atto di intervento entro dieci giorni e, nell’ipotesi di credito risultante da scritture contabili, anche l’estratto autentico delle stesse.
Con l’ordinanza di vendita il giudice fissa un’udienza, da tenersi entro sessanta giorni, per la comparizione del debitore e dei creditori intervenuti senza titolo, ai fini del riconoscimento o del disconoscimento del credito. La mancata comparizione del debitore equivale a riconoscimento.
In caso di riconoscimento, il creditore partecipa alla distribuzione; in caso di contestazione, ha diritto all’accantonamento, a condizione che promuova il giudizio di accertamento entro trenta giorni (artt. 499 e 510 c.p.c.).
10) Pronuncia dell'ordinanza di vendita o delega
All’udienza fissata ai sensi dell’art. 569 c.p.c., il giudice dell’esecuzione, all’esito della fase preparatoria (in particolare acquisita la stima), dispone la vendita dell’immobile, di regola senza incanto, ovvero delega le operazioni di vendita a un professionista (notaio, avvocato o commercialista iscritto negli elenchi) ai sensi dell’art. 591-bis c.p.c.
In caso di delega, il giudice, con la medesima ordinanza, determina le condizioni e modalità della vendita, le forme di pubblicità, nonché il termine finale per il completamento delle operazioni delegate (art. 591-bis c.p.c.)
11) Giudizio di divisione
Quando il pignoramento ha ad oggetto una quota indivisa di un bene, il giudice dell’esecuzione, ai sensi dell’art. 600 c.p.c., di regola fissa un termine per l’instaurazione del giudizio di divisione, salvo che ritenga probabile la vendita della quota a un prezzo pari o superiore al valore di stima.
Il giudizio di divisione si svolge nell’ambito del processo esecutivo davanti al giudice dell’esecuzione. Qualora non tutti i condividenti siano presenti, il giudice concede un termine di sessanta giorni per l’integrazione del contraddittorio mediante notifica dell’ordinanza (art. 181 disp. att. c.p.c.).
12) Nomina del custode giudiziario
All’udienza fissata ai sensi dell’art. 569 c.p.c., qualora non vi abbia già provveduto, il giudice dell’esecuzione nomina il custode dell’immobile pignorato, sostituendo il debitore nella custodia quando ciò sia ritenuto funzionale alla gestione e alla vendita del bene. Il custode è individuato, di regola, nel professionista delegato, nell’I.V.G. o in altro soggetto idoneo (artt. 559 e 560 c.p.c.).
Il custode provvede all’amministrazione dell’immobile pignorato e cura, tra l’altro, la visita del bene da parte degli interessati all’acquisto, secondo le modalità stabilite dal giudice.
Il custode esercita i poteri necessari per conseguire la disponibilità dell’immobile, dando esecuzione ai provvedimenti del giudice dell’esecuzione. In particolare, in caso di revoca dell’autorizzazione al debitore di abitare l’immobile o di occupazione non opponibile, il rilascio è disposto ai sensi dell’art. 560 c.p.c. ed eseguito nelle forme previste dagli artt. 605 e ss. c.p.c.
13) Liberazione dell'immobile
Il debitore e i familiari che con lui convivono conservano il possesso dell’immobile pignorato e delle sue pertinenze fino al decreto di trasferimento, salvo i casi di liberazione anticipata previsti dalla legge.
Il giudice dell’esecuzione, sentiti il custode e il debitore, ordina la liberazione dell’immobile pignorato nei confronti del debitore e del suo nucleo familiare quando:
- è ostacolato il diritto di visita dei potenziali acquirenti;
- l’immobile non è adeguatamente tutelato o mantenuto in buono stato per dolo o colpa del debitore o dei familiari conviventi;
- il debitore viola gli altri obblighi imposti dalla legge o dai provvedimenti del giudice;
- l’immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare.
Il provvedimento di liberazione costituisce titolo esecutivo ed è eseguito a cura del custode. Qualora, al momento del decreto di trasferimento, la liberazione non sia ancora stata eseguita, il custode prosegue nell’attività nell’interesse dell’acquirente.
Nei confronti del terzo che vanti un diritto di godimento opponibile alla procedura, il termine per proporre opposizione decorre dal giorno in cui il provvedimento di liberazione è notificato.
Qualora il debitore documenti di essere titolare di crediti certificati nei confronti di pubbliche amministrazioni, per un ammontare complessivo pari o superiore ai crediti del creditore procedente e dei creditori intervenuti, il giudice dell’esecuzione, con il decreto di trasferimento di cui all’art. 586 c.p.c., dispone il rilascio dell’immobile in una data compresa tra il sessantesimo e il novantesimo giorno successivo alla pronuncia del decreto. Della sussistenza di tali condizioni è fatta menzione nell’avviso di vendita di cui all’art. 570 c.p.c. (art. 560 c.p.c.).
DALL’ORDINANZA DI VENDITA ALL’AGGIUDICAZIONE O ASSEGNAZIONE
14) Ordinanza di vendita
Con l’ordinanza di vendita, adottata all’esito dell’udienza di cui all’art. 569 c.p.c., il giudice dell’esecuzione – anche in caso di delega delle operazioni a un professionista – determina il prezzo base dell’immobile e stabilisce le condizioni e le modalità della vendita.
In particolare, l’ordinanza fissa il termine per il deposito delle offerte nella vendita senza incanto e le modalità di svolgimento dell’eventuale gara tra gli offerenti, secondo la tipologia di vendita prescelta (anche telematica).
È inoltre stabilita la data della vendita con incanto per il caso di esito negativo della vendita senza incanto, nonché l’ammontare della cauzione, mentre non è più previsto il deposito delle spese presunte (art. 569 c.p.c.).
15) Pubblicità
La vendita è resa pubblica mediante pubblicazione dell’avviso di vendita sul Portale delle Vendite Pubbliche, in un termine congruo stabilito dal giudice o dal professionista delegato e comunque anteriore alla scadenza del termine per la presentazione delle offerte.
Sul Portale delle Vendite Pubbliche sono pubblicati l’avviso di vendita, l’ordinanza di vendita e la perizia di stima, con l’indicazione del nome e dei recapiti del custode giudiziario.
La pubblicazione su quotidiani o mediante ulteriori forme di pubblicità può essere disposta dal giudice in via integrativa, ove ritenuta utile (art. 490 c.p.c.).
16) Istanza di sospensione
17) Deposito delle offerte
18) Esame delle offerte
19) Passaggio all'incanto
20) Istanza di assegnazione
Il creditore che intende chiedere l’assegnazione dell’immobile per il caso di esito negativo della vendita con incanto deve depositare la relativa istanza non oltre dieci giorni prima della data fissata per l’incanto (art. 588 c.p.c.)
21) Incanto e restituzione della cazione
22) Offerte in aumento
Entro dieci giorni dall’aggiudicazione, chiunque, escluso l’aggiudicatario, può presentare un’offerta in aumento, purché essa superi di almeno un quinto il prezzo di aggiudicazione e sia accompagnata da una cauzione pari al doppio di quella prevista per la vendita originaria.
Il giudice, disponendo la pubblicità dell’offerta secondo le modalità ritenute opportune (anche mediante il Portale delle Vendite Pubbliche), fissa un termine perentorio entro cui possono essere presentate ulteriori offerte in aumento e stabilisce la data della gara tra gli offerenti (art. 584 c.p.c.).
23) Nuova vendita senza incanto o con incanto
Qualora l’incanto abbia esito negativo e non risulti proposta istanza di assegnazione nel termine di cui all’art. 588 c.p.c., il giudice dell’esecuzione provvede sulla prosecuzione della vendita. In particolare, può:
- disporre l’amministrazione giudiziaria dell’immobile;
- fissare un nuovo incanto, anche senza procedere previamente a una nuova vendita senza incanto;
- disporre una riduzione del prezzo, anche nella misura di un quarto, e stabilire nuove condizioni per la vendita senza incanto, fissando un termine per la presentazione delle offerte;
- mantenere il prezzo invariato e procedere a una nuova vendita senza incanto, modificando le condizioni originarie (ad esempio termini di pagamento, cauzione o modalità di gara).
In tali ipotesi, il giudice esercita i poteri di determinazione e modifica delle modalità di vendita previsti dagli artt. 591 e 569 c.p.c.
DALL’AGGIUDICAZIONE ALLA DISTRIBUZIONE
24) Pagamento del prezzo
L’aggiudicatario deve versare il prezzo nel termine stabilito dall’ordinanza di vendita o dal professionista delegato.
Qualora il pagamento avvenga mediante finanziamento bancario garantito da ipoteca sull’immobile acquistato, tale circostanza deve essere espressamente indicata nel decreto di trasferimento; in tal caso, il Conservatore dei Registri Immobiliari non può procedere alla trascrizione del decreto senza la contestuale iscrizione dell’ipoteca a garanzia del finanziamento (art. 585 c.p.c.).
25) Decreto di trasferrimento
Una volta verificato l’integrale pagamento del prezzo e degli oneri dovuti, il giudice dell’esecuzione emette il decreto di trasferimento, con il quale trasferisce all’aggiudicatario la proprietà dell’immobile pignorato (art. 586 c.p.c.).
Con il decreto di trasferimento il giudice:
- ordina la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti anteriori alla vendita;
- dispone il rilascio dell’immobile, se non già avvenuto;
- fornisce il titolo per la trascrizione nei registri immobiliari.
Qualora il pagamento del prezzo sia avvenuto mediante finanziamento bancario garantito da ipoteca, il decreto ne dà espressamente atto e la sua trascrizione è subordinata alla contestuale iscrizione dell’ipoteca a garanzia del finanziamento (artt. 585 e 586 c.p.c.).
