Il processo esecutivo immobiliare

DAL PIGNORAMENTO ALL’ORDINANZA DI VENDITA

deposito dell’istanza di vendita entro 45 giorni (art. 497  c.p.c.)

entro 60 giorni, prorogabili per giusti motivi fino ad altri 60 giorni, deposito dell'estratto del catasto, nonché dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento; tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari. In caso di documentazione incompleta termine per integrazione. Se il pignoramento comprende più immobili e la documentazione è incompleta solo per alcuni, il giudice dichiara l’inefficacia parziale ma la procedura prosegue. (art. 567  c.p.c.)

entro 15 giorni il giudice nomina il perito e fissa a non più di 90 giorni l’udienza per la pronuncia dell’ordinanza di vendita o la delega al professionista (art. 569 co II. 1)

nei giorni immediatamente successivi il perito compare direttamente davanti al giudice per il giuramento (art. 569 c. I,  c.p.c.)

almeno 30 giorni prima dell’udienza, il perito invia per posta o posta elettronica, a tutti i creditori e al debitore, la perizia redatta secondo il contenuto stabilito nell’art. 173 bis disp. att. c.p.c.(ad es.: indicazione data di registrazione del contratto di locazione, indicazione vincoli e oneri destinati a rimanere a carico dell’acquirente, informazioni sulla regolarità  edilizia e urbanistica e sull’esistenza della dichiarazione di agibilità) (art. 173 bis disp. att.  c.p.c.)

se le parti vogliono formulare osservazioni in udienza devono comunicarle al perito almeno 15 giorni prima e in tal caso il perito deve comparire in udienza (art. 173 bis disp. att.)

l’istanza di conversione del pignoramento deve essere presentata prima della pronuncia dell’ordinanza di vendita o della delega al professionista e può essere chiesta la rateazione per un massimo di 48 mensilità  (art. 495 c.p.c.)

Possono intervenire senza titolo, con ricorso da depositarsi entro l’udienza in cui è disposta la vendita, solo i creditori che al momento del pignoramento:

  1.  hanno eseguito sequestro;
  2. hanno diritto di pegno o prelazione risultante dai pubblici registri;
  3. sono titolari di credito risultante da scritture contabili.

Il creditore senza titolo deve notificare entro 10 giorni l’atto d’intervento e, nell’ipotesi 3), l’estratto autentico delle scritture contabili. Con l’ordinanza con cui è disposta la vendita il giudice fissa entro 60 giorni l’udienza per la comparizione del debitore e dei creditori senza titolo ai fini del riconoscimento o disconoscimento del credito. La mancata comparizione del debitore equivale a riconoscimento. Se il credito è riconosciuto il creditore partecipa alla distribuzione. Altrimenti ha diritto all’accantonamento a condizione che entro trenta giorni promuova il giudizio.

all’udienza ex art. 569 c.p.c., se non vi sono opposizioni, il giudice:

  1. pronuncia l’ordinanza di vendita (contemporaneamente senza incanto e con incanto) oppure
  2. delega le operazioni di vendita (senza incanto e con incanto) ad un professionista, stabilendo il termine per il loro completamento, le modalità  della pubblicità  ecc. (art. 591 bis c.p.c.)

se è pignorata una quota indivisa, il giudice di regola fissa il termine per l’instaurazione del giudizio di divisione, salvo che ritenga probabile la vendita della quota a un prezzo pari o superiore al valore di stima. Il giudizio di divisione si svolge in ogni caso davanti al giudice dell’esecuzione che, su tutti gli interessati non sono presenti, concede termine di 60 giorni per l’integrazione del contraddittorio mediante notifica dell’ordinanza (artt. 600 e 181 disp. att.c.p.c.)

se non l’ha già  fatto prima, all’udienza ex art. 569 il giudice, con ordinanza non impugnabile, sostituisce in ogni caso (salvo quando ritiene che non sia di alcuna utilità) il debitore nella custodia (nominando custode il professionista delegato o l’I.V.G. o altro soggetto). Il custode provvede all’amministrazione dell’immobile pignorato e tra i suoi compiti rientra anche quello di far visitare l’immobile agli interessati prima della gara. Il custode esercita le azioni occorrenti per conseguire la disponibilità  dell’immobile (ad esempio, nel caso d’immobile occupato da terzo, intima la licenza o lo sfratto per finita locazione o per morosità  e, ottenuto il titolo, agisce per il rilascio ex art.605 s.s.. c.p.c.; nel caso d’immobile occupato da debitore a cui il giudice ha revocato l’autorizzazione ad abitare agisce per il rilascio) (artt. 559-560 c.p.c.)

il debitore e i familiari che con lui convivono non perdono il possesso dell'immobile e delle sue pertinenze sino al decreto di trasferimento, salvo quanto previsto di seguito. Il giudice ordina, sentiti il custode e il debitore, la liberazione dell'immobile pignorato per lui ed il suo nucleo familiare, qualora sia ostacolato il diritto di visita di potenziali acquirenti, quando l'immobile non sia adeguatamente tutelato e mantenuto in uno stato di buona conservazione, per colpa o dolo del debitore e dei membri del suo nucleo familiare, quando il debitore viola gli altri obblighi che la legge pone a suo carico, o quando l'immobile non è abitato dal debitore e dal suo nucleo familiare. Il provvedimento, che costituisce titolo esecutivo, è eseguito a cura del custode. Se al momento del decreto di trasferimento la liberazione non è ancora eseguita il custode prosegue nell’attività  nell’interesse dell’acquirente. Per il terzo che vanta la titolarità di un diritto di godimento del bene opponibile alla procedura, il termine per l’opposizione decorre dal giorno in cui si è perfezionata nei confronti del terzo la notificazione del provvedimento. Tuttavia, quando il debitore documenta di essere titolare di crediti nei confronti di pubbliche amministrazioni certificati per un ammontare complessivo pari o superiore all’importo dei crediti vantati dal creditore procedente e dai creditori intervenuti, il giudice dell’esecuzione, con il decreto di cui all’art. 586 c.p.c., dispone il rilascio dell’immobile pignorato per una data compresa tra il sessantesimo e novantesimo giorno successivo a quello della pronuncia del medesimo decreto. Della sussistenza delle condizioni di cui al terzo periodo e’ fatta menzione nell’avviso di cui all’art. 570 c.p.c.

DALL’ORDINANZA DI VENDITA ALL’AGGIUDICAZIONE O ASSEGNAZIONE

con la stessa ordinanza il giudice (o il professionista nel caso di delega): A) stabilisce il prezzo base; B) fissa tra i 90 e i 120 giorni il termine per il deposito delle offerte della vendita senza incanto e l'udienza per la gara al giorno successivo; C) stabilisce la data dell'incanto per il caso di esito negativo della vendita senza incanto determinando la cauzione (non è più previsto invece il deposito delle spese presunte) (art. 569 c.p.c.)

almeno 45 giorni prima della scadenza del termine per le offerte si procede alla pubblicazione dell'avviso di vendita, con il nome e il recapito telefonico del custode, sui quotidiani e alla pubblicazione integrale dell'ordinanza di vendita e della perizia su il sito internet (art. 490 c.p.c.)

fino a 20 giorni prima del termine per il deposito delle offerte i creditori con titolo possono chiede la sospensione della procedura fino ad un massimo di 24 mesi. (art. 624 c.p.c.)

entro il termine fissato vanno depositate le offerte irrevocabili in busta chiusa con cauzione (non più l'importo delle spese presumibili) (art. 585 c.p.c.)

il giorno successivo si tiene l'udienza per l'esame delle offerte: 1) se l'offerta è unica, si aggiudica [se l'offerta non supera di 1/5 il prezzo base il creditore procedente o il giudice potrebbero optare per la vendita con incanto con restituzione dell'offerta]; 2) se vi sono più offerte si procede alla gara; l'aggiudicazione è definitiva, senza quindi possibilità  di aumenti successivi (artt. 572 e 573 c.p.c.)

se non pervengono offerte e se la vendita è con incanto (ma non accade quasi mai), si procede automaticamente all'incanto alla data già  stabilita (artt. 569 e 581 c.p.c.)

se un creditore ha intenzione di chiedere l'assegnazione per il caso d'incanto deserto, deve depositare la relativa istanza entro il termine finale di dieci giorni prima dell'incanto (art. 588)

al termine dell'incanto si restituiscono le cauzioni ai partecipanti non aggiudicatari. Se qualcuno non ha partecipato all'incanto si trattiene 1/10 di cauzione a titolo di penalità  (art. 580 c.p.c.)

entro il termine di 10 giorni dall'aggiudicazione, chiunque può formulare offerta di acquisto ma essa deve superare di 1/5 il prezzo di aggiudicazione. L'offerta deve essere accompagnata da cauzione pari al doppio della cauzione originaria. Il giudice, disponendo la pubblicazione dell'avviso su quotidiano e internet, fissa quindi un termine perentorio entro cui possono essere formulate ulteriori offerte in aumento e fissa, inoltre, la data della gara.

se l'incanto ha esito negativo, e non risulta depositata istanza di assegnazione nel termine di dieci giorni prima (nel qual caso provvede su di essa), il giudice ha le seguenti possibilità : a) disporre l'amministrazione giudiziaria; b) fissare direttamente un nuovo incanto allo stesso prezzo (senza passare per la vendita senza incanto); c) ridurre il prezzo di 1/4 e in tal caso procedere ai sensi dell'art. 569 c.p.c. fissando per il deposito di offerte un termine tra i 60 e i 90 giorni; d) mantenere il prezzo inalterato e procedere ai sensi dell'art. 569 c.p.c. modificando però, sotto altri profili (ad esempio termine di pagamento), le condizioni originariamente previste per la vendita senza incanto (art. 591 c.p.c.)

DALL’AGGIUDICAZIONE ALLA DISTRIBUZIONE

il prezzo deve essere versato nel termine. Se il pagamento del prezzo avviene mediante finanziamento bancario garantito da ipoteca, nel decreto di trasferimento la circostanza deve essere precisata e, conseguentemente, è fatto divieto al Conservatore dei Registri Immobiliari di procedere alla trascrizione del decreto di trasferimento senza contestuale iscrizione dell'ipoteca (art. 585 c.p.c.)

con il decreto di trasferimento deve essere ordinata anche la cancellazione delle trascrizioni di pignoramento e delle iscrizioni ipotecarie (già  ora inefficaci) successive alla trascrizione del pignoramento in base al quale è stata effettuata la vendita (art. 586 c.p.c.)

nel progetto di distribuzione deve essere previsto l'accantonamento, fino ad un massimo di tre anni, a favore dei creditori intervenuti senza titolo per la parte contestata e a condizione che essi abbiano promosso l'azione per munirsi di titolo esecutivo entro trenta giorni dall'udienza fissata per il riconoscimento (art. 510 c.p.c.)

Se sorge una controversia il giudice, sentite le parti e compiuti i necessari accertamenti, provvede con ordinanza contro cui può essere proposta opposizione ex art. 617 c.p.c. Il giudice può (e, quindi, non necessariamente) sospendere in tutto o in parte la distribuzione. Il provvedimento che decide sulla sospensione è reclamabile.