Diritto di prelazione e nuovo affitto agrario

L’art. 4 bis della L. 203/1982, inserito dal D.lgs. 18 maggio 2001, n. 228, n. 5 disciplina il diritto di prelazione del conduttore nel caso in cui il proprietario intenda stipulare un nuovo contratto di affitto. Il comma I prevede l’obbligo, in capo al locatore di comunicare al conduttore (uscente) le offerte ricevute, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, almeno novanta giorni prima della scadenza. Secondo la giurisprudenza, il legislatore ha contenuto l’obbligo di comunicazione da parte del locatore entro un preciso limite temporale, per cui solo chi ha fatto un’offerta al locatore fino a quella data sarà destinato a soccombere rispetto al diritto di prelazione eventualmente esercitato dal conduttore. In altre parole, tutte le proposte che giungano al proprietario a partire dal novantesimo giorno antecedente la scadenza in avanti, non devono essere comunicate dal locatore al conduttore. Per esse non esiste il diritto di prelazione.
Il comma 2, esclude l’obbligo di comunicazione anche qualora il conduttore abbia comunicato che non intende rinnovare l’affitto e nei casi di cessazione del rapporto di affitto per grave inadempienza o recesso del conduttore ai sensi dell’articolo 5.
Il conduttore ha diritto di prelazione se, entro quarantacinque giorni dal ricevimento della comunicazione di cui al comma 1 e nelle forme ivi previste, offre condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore.
Nel caso in cui il locatore entro i sei mesi successivi alla scadenza del contratto abbia concesso il fondo in affitto a terzi senza preventivamente comunicare le offerte ricevute secondo le modalità e i termini di cui al comma 1 ovvero a condizioni più favorevoli di quelle comunicate al conduttore, quest’ultimo conserva il diritto di prelazione da esercitare nelle forme di cui al comma 3 entro il termine di un anno dalla scadenza del contratto non rinnovato. Per effetto dell’esercizio del diritto di prelazione si instaura un nuovo rapporto di affitto alle medesime condizioni del contratto concluso dal locatore con il terzo.
Solo in questo caso, si viene a determinare una sostituzione ex lege di un contraente (l’ex affittuario prelazionante) ad un altro (quello individuato dal locatore).


GIURISPRUDENZA


Cass. civ. 20 settembre 2021, n. 25351
Affinché possa essere riconosciuto il diritto di prelazione in caso di nuovo affitto le tre condizioni di cui all’art. 4-bis, L. n. 203/1982 devono tutte coesistere. Occorre, cioè, che “il concedente a) abbia ricevuto, almeno 90 giorni prima della scadenza, (evidentemente provocate dalla manifestazione della intenzione di concedere nuovamente in affitto il fondo, il cui affitto, già disdettato, sta per scadere) offerte di affitto da parte di terzi; b) non abbia comunicato all’affittuario, almeno novanta giorni prima della scadenza del contratto, le offerte ricevute; c) abbia concesso il fondo in affitto a terzi entro i sei mesi dalla scadenza del contratto. La mancanza anche di una sola di esse è indice che quel diritto non è stato leso. La prova della esistenza delle condizioni di legge grava sul prelazionante.

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