Diritto di prelazione e nuovo affitto agrario

L’art. 4 bis della L. 203/1982, inserito dal D.lgs. 18 maggio 2001, n. 228, n. 5 disciplina il diritto di prelazione del conduttore nel caso in cui il proprietario intenda stipulare un nuovo contratto di affitto. Il comma I prevede l’obbligo, in capo al locatore di comunicare al conduttore (uscente) le offerte ricevute, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, almeno novanta giorni prima della scadenza. Secondo la giurisprudenza, il legislatore ha contenuto l’obbligo di comunicazione da parte del locatore entro un preciso limite temporale, per cui solo chi ha fatto un’offerta al locatore fino a quella data sarà destinato a soccombere rispetto al diritto di prelazione eventualmente esercitato dal conduttore. In altre parole, tutte le proposte che giungano al proprietario a partire dal novantesimo giorno antecedente la scadenza in avanti, non devono essere comunicate dal locatore al conduttore. Per esse non esiste il diritto di prelazione.
Il comma 2, esclude l’obbligo di comunicazione anche qualora il conduttore abbia comunicato che non intende rinnovare l’affitto e nei casi di cessazione del rapporto di affitto per grave inadempienza o recesso del conduttore ai sensi dell’articolo 5.
Il conduttore ha diritto di prelazione se, entro quarantacinque giorni dal ricevimento della comunicazione di cui al comma 1 e nelle forme ivi previste, offre condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore.
Nel caso in cui il locatore entro i sei mesi successivi alla scadenza del contratto abbia concesso il fondo in affitto a terzi senza preventivamente comunicare le offerte ricevute secondo le modalità e i termini di cui al comma 1 ovvero a condizioni più favorevoli di quelle comunicate al conduttore, quest’ultimo conserva il diritto di prelazione da esercitare nelle forme di cui al comma 3 entro il termine di un anno dalla scadenza del contratto non rinnovato. Per effetto dell’esercizio del diritto di prelazione si instaura un nuovo rapporto di affitto alle medesime condizioni del contratto concluso dal locatore con il terzo.
Solo in questo caso, si viene a determinare una sostituzione ex lege di un contraente (l’ex affittuario prelazionante) ad un altro (quello individuato dal locatore).


GIURISPRUDENZA


Cass. civ. 20 settembre 2021, n. 25351
Affinché possa essere riconosciuto il diritto di prelazione in caso di nuovo affitto le tre condizioni di cui all’art. 4-bis, L. n. 203/1982 devono tutte coesistere. Occorre, cioè, che “il concedente a) abbia ricevuto, almeno 90 giorni prima della scadenza, (evidentemente provocate dalla manifestazione della intenzione di concedere nuovamente in affitto il fondo, il cui affitto, già disdettato, sta per scadere) offerte di affitto da parte di terzi; b) non abbia comunicato all’affittuario, almeno novanta giorni prima della scadenza del contratto, le offerte ricevute; c) abbia concesso il fondo in affitto a terzi entro i sei mesi dalla scadenza del contratto. La mancanza anche di una sola di esse è indice che quel diritto non è stato leso. La prova della esistenza delle condizioni di legge grava sul prelazionante.

Corte d’appello di Perugia, 27 luglio 2020 , n. 330
L’ art. 4 bis della L. n. 203 del 1982 – in materia di prelazione agraria – prevede che se il locatore, entro i sei mesi successivi alla scadenza del contratto, abbia concesso il fondo in affitto a terzi senza preventivamente comunicare le offerte ricevute, il conduttore conserva il diritto di prelazione. Dal tenore letterale della norma non si può desumere che abbiano rilevanza, ai fine del computo di sei mesi, le trattative o offerte che hanno preceduto la stipulazione del contratto.

T.A.R. di Torino, sez. I, 07 gennaio 2020 , n. 15
L’istituto privatistico della prelazione agraria, in quanto disciplinato dall’ art. 4-bis, l. 3 maggio 1982, n. 203 , si applica anche ai rapporti di diritto pubblico aventi ad oggetto i terreni agricoli demaniali.

Tribunale di Trento, 06 novembre 2019 , n. 860
Con riguardo al diritto di prelazione ed alla nozione di conduttore contenuta nell’ art. 4 bis della l. n. 203/1982 , va precisato che il diritto di prelazione spetta sia al conduttore coltivatore diretto, sia conduttore non coltivatore diretto.

Tribunale di Ferrara , 21 aprile 2009 , n. 197
Le controversie in tema di prelazione e riscatto agrari, laddove siano relativi all’affitto di fondi rustici di cui all’art. 4 bis l. n. 203 del 1982, sono ricomprese nella competenza della Sezione specializzata agraria.

Corte appello , Milano, 31 maggio 2005 , n. 1009
L’art. 4 bis l. 203 del 1982, inserito dall’art. 5 d.lg. 18 maggio 2001 n. 228, relativo al diritto dell’affittuario ad essere preferito nella stipulazione del nuovo contratto di affittanza, è inapplicabile ai contratti già scaduti alla sua entrata in vigore.

Tribunale di Vicenza, 27 luglio 2004
Nella prelazione in caso di nuovo affitto agrario, introdotta dall’art. 4 bis della l. n. 203 del 1982, la comunicazione del conduttore prevista al comma 1, non ha natura di proposta, tale da consentire la conclusione del contratto secondo lo schema dell’art. 1326 c.c., bensì di mero atto di interpello diretto a mettere il conduttore in condizione di esercitare la prelazione. Anche in caso di accordi in deroga la denuntiatio fa dunque sorgere, al più, la reciproca obbligazione delle parti di addivenire alla stipula del contratto di affitto ex art. 45, tutelabile in giudizio attraverso lo strumento di cui all’art. 2932 c.c.

Tribunale di Como, 05 marzo 2003 , n. 290
La locuzione di cui all’art. 4 bis, comma ult., l. n. 203 del 1982, laddove parla del locatore che abbia concesso il fondo in affitto, si riferisce all’effettività del rapporto nuovo posto in essere, cioè alla sua decorrenza e non ad una pura e semplice stipulazione cronologicamente diversa che stabilisce la futura decorrenza, assumendo a tal fine rilevanza il rapporto e non la vicenda stipulatoria.

Corte d’appello di Milano , 07 novembre 2002 , n. 2607
Fatti presupposto del diritto di prelazione dell’affittuario di cui all’art. 4 bis l. n. 203 del 1982 sono: a) la ricezione da parte del concedente (evidentemente provocata dalla manifestazione della intenzione di concedere nuovamente in affitto a terzi il fondo il cui affitto, già disdettato, sta per scadere) di offerte di affitto; b) la mancata comunicazione all’affittuario delle offerte ricevute novanta giorni prima della scadenza del contratto; c) la concessione del fondo in affitto a terzi entro sei mesi dalla scadenza del contratto.

Tribunale di Verona, 16 febbraio 2002
Ai fini dell’applicazione dell’art. 4 bis l. 203/82, introdotto con l’art. 5 d.lg. 228/2001 è necessario che il contratto di affitto sia ancora in corso. Nel caso tale contratto sia pervenuto a scadenza e il locatore stipuli un nuovo contratto d’affitto con terzi si configurano un’inammissibile applicazione retroattiva della legge e un’impossibile esecuzione degli adempimenti del locatore da essa previsti.

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