Il contratto di comodato agrario a tempo indeterminato rappresenta una soluzione largamente diffusa nella prassi, in ragione della sua struttura gratuita e della flessibilità applicativa. Tuttavia, l’assenza di una disciplina specifica e la sua interazione con la normativa vincolistica dei contratti agrari pongono rilevanti questioni interpretative, soprattutto in ordine alla corretta qualificazione giuridica del rapporto e alla possibilità della sua riqualificazione in contratto di affitto agrario. L’articolo analizza, con metodo sistematico e alla luce dei più recenti orientamenti giurisprudenziali e dottrinali, i principali profili civilistici dell’istituto, evidenziando le criticità applicative, le condizioni di validità del recesso, la disciplina delle spese, i limiti della prelazione e le implicazioni derivanti dall’uso del comodato modale. Particolare attenzione è riservata ai criteri sostanziali di qualificazione del rapporto negoziale e alle cautele redazionali utili a prevenire rischi di contenzioso.
Sommario
1. Premessa e inquadramento sistematico del comodato agrario a tempo indeterminato
Il comodato agrario costituisce una fattispecie negoziale di frequente impiego nella prassi agricola, caratterizzata dalla concessione gratuita e temporanea di un fondo rustico o di altri beni agricoli, effettuata sulla base di un rapporto fiduciario tra le parti. Dal punto di vista civilistico, esso trova la propria regolamentazione negli articoli 1803 e seguenti del codice civile, ove il comodato è definito come il contratto reale con il quale «una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta» (art. 1803 c.c.)1.
La gratuità costituisce un elemento essenziale del comodato, la cui causa negoziale è tradizionalmente rinvenuta nella liberalità del comodante e nell’assenza di una controprestazione patrimoniale propriamente detta2. Tale carattere gratuito, tuttavia, non esclude la possibilità di porre a carico del comodatario obblighi accessori, purché questi non assumano natura di corrispettivo e siano di modesto valore, tali da non alterare la natura sostanzialmente gratuita del contratto3.
Nel particolare ambito del comodato agrario, è frequente la stipula del contratto senza l’indicazione di un termine di durata prestabilito. In tale circostanza, il contratto assume la configurazione del cosiddetto “comodato precario“4, caratterizzato dalla possibilità per il comodante di ottenere la restituzione del bene concesso in uso in qualunque momento, previa semplice richiesta rivolta al comodatario (art. 1810 c.c.)5. Proprio per tale ragione, il comodato a tempo indeterminato è definito “precario”, in quanto la durata dell’uso del bene non è garantita da un termine minimo, ma dipende esclusivamente dalla volontà unilaterale del comodante.
Occorre, inoltre, precisare che il contratto di comodato, pur avendo ad oggetto un fondo agricolo, non può essere qualificato come contratto agrario in senso tecnico, poiché è privo della finalità tipica di costituire un’impresa agricola sul fondo altrui, elemento essenziale dei contratti agrari disciplinati dalla Legge n. 203/19826. Da ciò discende la generale inapplicabilità, in capo al comodatario, delle tutele previste per gli operatori agrari qualificati (affittuari, coloni, mezzadri o compartecipanti), comprese la prelazione e il riscatto agrario7. In tale contesto, la giurisprudenza ha, infatti ritenuto che anche l’insediamento di un comodatario, ancorché coltivatore diretto, non è idoneo a escludere il diritto di prelazione spettante al coltivatore diretto confinante ai sensi dell’art. 7, comma 2, della Legge 14 agosto 1971, n. 817, norma di stretta interpretazione in quanto eccezionale8. Sul tema, è stato ulteriormente chiarito che il giudice ha l’obbligo di verificare d’ufficio la sussistenza dei presupposti per l’esercizio della prelazione o del riscatto agrario, essendo onere della parte che lo esercita dimostrare l’esistenza dei requisiti richiesti dalla legge9.
Sul piano formale, è, infine, rilevante sottolineare che il contratto di comodato, anche qualora riguardi fondi rustici, può validamente essere stipulato verbalmente, in quanto la legge non prescrive una particolare forma ad substantiam; tuttavia, per ragioni probatorie e fiscali, è opportuno sottoscriverlo per iscritto e procedere alla sua registrazione, in particolare, se il contratto scritto sia richiamato in altri atti soggetti a registrazione. In mancanza di registrazione, infatti, possono sorgere conseguenze pregiudizievoli sul piano tributario: ad esempio, la giurisprudenza tributaria ha ritenuto legittimo il mutamento di classamento catastale da D/10 a D/7 in assenza di prova scritta del comodato, con perdita del requisito di ruralità ai fini fiscali10.
2. Obblighi delle parti e regime delle spese nel comodato agrario a tempo indeterminato
Nel contratto di comodato agrario a tempo indeterminato, il codice civile disciplina analiticamente gli obblighi che gravano rispettivamente sul comodante e sul comodatario, stabilendo regole che trovano puntuale applicazione anche nel settore agricolo. Il comodatario, in particolare, assume precisi obblighi di custodia e conservazione del bene ricevuto, dovendo utilizzare il fondo o il bene agricolo concesso esclusivamente secondo l’uso stabilito dal contratto o derivante dalla sua stessa natura (art. 1804 c.c.). Egli è, inoltre, tenuto a restituire la cosa non appena il comodante ne faccia richiesta, considerato che – mancando un termine prefissato – la cessazione del contratto dipende dalla volontà unilaterale del comodante.
La diligenza richiesta al comodatario è quella qualificata del buon padre di famiglia11, parametro che impone un comportamento improntato alla cura e alla conservazione della produttività agricola del fondo. In tale prospettiva, il comodatario è tenuto a sostenere integralmente le spese relative alla manutenzione ordinaria del fondo agricolo, poiché queste sono strettamente collegate al normale utilizzo del bene e, pertanto, rientrano nella sua sfera di interesse immediato.
Diversa è, invece, la disciplina relativa alle spese di manutenzione straordinaria, che, ai sensi dell’articolo 1808 c.c., gravano sul comodante, quale proprietario del fondo e beneficiario ultimo della conservazione e valorizzazione del bene concesso in comodato12. Tale principio trova riscontro puntuale anche nella giurisprudenza, secondo cui il comodatario può richiedere al comodante il rimborso delle sole spese straordinarie che siano state necessarie e urgenti per garantire la conservazione del fondo agricolo13. Nessun rimborso, invece, spetta al comodatario per le spese straordinarie non urgenti, anche qualora comportino miglioramenti effettivi del bene agricolo, proprio in ragione della gratuità strutturale del contratto.
Un tema particolarmente delicato riguarda la possibilità, da parte del comodatario, di cedere a terzi la detenzione o il godimento del bene ricevuto in comodato. In proposito, l’articolo 1804 c.c. stabilisce espressamente il divieto per il comodatario di trasferire a terzi la detenzione del bene senza il consenso espresso del comodante. Tale divieto assume particolare rilevanza nel contesto agricolo, dove la subconcessione del fondo rustico ricevuto in comodato, oltre a configurare un grave inadempimento contrattuale, può comportare ulteriori problematiche giuridiche, come l’eventuale riqualificazione del rapporto in contratto agrario tipico, con applicazione della disciplina vincolistica ex L. 203/198214.
La giurisprudenza ha, peraltro, chiarito che non ogni concessione in uso del fondo a terzi costituisce inadempimento grave. Ad esempio, non comporta risoluzione per grave inadempimento l’ipotesi in cui la porzione di terreno data in comodato a terzi sia di entità minima rispetto al complessivo fondo agricolo, e non funzionale alla coltivazione o, comunque, non tale da determinare un sostanziale mutamento della destinazione agricola del bene15.
3. La cessazione del comodato agrario a tempo indeterminato: requisiti, modalità e vicende successorie
Il comodato agrario a tempo indeterminato si caratterizza, come anticipato, per la facoltà attribuita al comodante di richiedere unilateralmente, e in qualunque momento, la restituzione del bene agricolo concesso in uso. Tale prerogativa trova il suo fondamento normativo nell’articolo 1810 del codice civile, secondo cui, in assenza di un termine convenuto tra le parti, il comodatario è obbligato a restituire il bene «non appena il comodante lo richieda»
Questa facoltà di recesso immediato del comodante non è, tuttavia, del tutto svincolata da limiti sostanziali. La giurisprudenza prevalente, infatti, richiede generalmente che la richiesta di restituzione sia giustificata dal sopraggiungere di un bisogno reale, attuale e concreto del comodante, che può consistere in necessità personali, familiari o anche di natura economica. Si tratta, peraltro, di una esigenza che deve essere effettivamente esistente e non pretestuosa, sebbene il codice non richieda specificamente una motivazione scritta per la restituzione immediata, rimettendo al giudice l’accertamento circa la serietà del bisogno addotto dal comodante16.
In ambito agricolo, tale verifica assume una valenza particolarmente delicata, poiché spesso il comodatario svolge attività produttiva sul fondo agricolo ricevuto, realizzando investimenti e impiegando risorse per la coltivazione. Tuttavia, proprio la gratuità e la precarietà intrinseche al contratto rendono più debole la posizione del comodatario rispetto a quella di un affittuario agrario, il quale invece gode di maggiori tutele legali in materia di durata minima e disdetta anticipata.
Di particolare rilievo è il profilo relativo alle modalità di richiesta della restituzione del bene. Pur non imponendo il codice civile una forma specifica, si ritiene opportuno adottare quella scritta, sia per esigenze probatorie sia per comprovare la serietà e l’immediatezza della volontà restitutoria, soprattutto in previsione di un eventuale contenzioso. In caso di resistenza del comodatario alla restituzione, il comodante deve ottenere una pronuncia che dichiari l’occupazione senza titolo e disponga il rilascio coattivo del bene agricolo17, mediante procedura esecutiva con ufficiale giudiziario18. A tal fine, il comodante è tenuto a promuovere preliminarmente il tentativo obbligatorio di mediazione, ai sensi dell’articolo 5, comma 1-bis, del D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28, trattandosi di controversia in materia di diritti reali.
Va tuttavia segnalato che, secondo un orientamento giurisprudenziale consolidato, tale onere non sussiste nel caso in cui la causa promossa davanti al giudice ordinario venga rimessa alla Sezione Specializzata Agraria, circostanza che determina un mutamento dell’oggetto della controversia non imputabile all’attore. In tale ipotesi, si esclude la necessità di ripetere il tentativo di conciliazione19.
Particolari questioni si pongono, infine, nell’ipotesi in cui si verifichi la morte di una delle parti durante la vigenza del comodato. La morte del comodatario consente al comodante di recedere immediatamente dal contratto, manifestando agli eredi del comodatario la volontà di risoluzione, in quanto tale evento assimila automaticamente il contratto ad un comodato precario ex art. 1811 c.c20.
Al contrario, più complessa e discussa appare la situazione in caso di morte del comodante. Infatti, il codice civile non disciplina espressamente tale circostanza, dando origine a contrasti interpretativi nella giurisprudenza. Secondo un primo orientamento, gli eredi del comodante sarebbero legittimati a chiedere immediatamente la restituzione del fondo, essendo la morte del comodante equiparabile ad una situazione di bisogno improvviso21. Al contrario, altra parte della giurisprudenza ritiene che gli eredi debbano rispettare il termine implicito derivante dall’uso del bene, salvo poter richiedere anticipatamente la restituzione solo in presenza di un effettivo e comprovato bisogno urgente ed imprevedibile22. Tale ultimo orientamento appare preferibile, poiché maggiormente equilibrato rispetto alle esigenze di tutela del comodatario, evitando al contempo di compromettere la funzione socioeconomica del contratto.
4. La riqualificazione del comodato agrario in contratto agrario tipico: presupposti, criteri giurisprudenziali e conseguenze pratiche
Tra le questioni più controverse relative alla concessione in comodato di fondi rustici vi è quella della possibile riconduzione del rapporto alla disciplina del contratto agrario tipico, in particolare nella figura dell’affitto agrario disciplinato dalla Legge 3 maggio 1982, n. 20323. Tali riqualificazione si configura quando il giudice accerti che, dietro l’apparente veste di comodato, si cela, in realtà, un diverso assetto negoziale, caratterizzato da corrispettività economica e finalizzato alla stabile costituzione di un’impresa agricola sul fondo altrui24.
La giurisprudenza ha chiarito che il criterio fondamentale per operare tale riqualificazione è la verifica della causa concreta del contratto. Infatti, mentre nel comodato agrario la causa risiede unicamente nella liberalità del comodante e nella temporanea concessione gratuita del bene, nel contratto agrario tipico (in particolare, nell’affitto) la causa si identifica con l’intento di assicurare una conduzione stabile e continuativa del fondo agricolo finalizzata all’esercizio professionale dell’attività agricola25.
Pertanto, ai fini della riqualificazione, è decisivo accertare la presenza di un corrispettivo o di una controprestazione economicamente rilevante che ecceda il mero rimborso spese o il modico contributo pecuniario tollerato nel comodato, configurandosi, così, una reale controprestazione caratterizzante la struttura del contratto di affitto agrario26.
In particolare, secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, il carattere essenzialmente gratuito del comodato non viene meno per il solo fatto che sia previsto un “modus” (obbligo accessorio a carico del comodatario), purché esso non rappresenti, nella sostanza, un vero corrispettivo economico. L’onere posto a carico del comodatario deve, dunque, mantenersi su un livello tale da non snaturare il contratto trasformandolo in un rapporto oneroso: ciò avviene, ad esempio, qualora la prestazione imposta al comodatario assuma un valore economico, che evidenzi chiaramente l’intento delle parti di configurare una prestazione sinallagmatica, tipica del contratto di affitto27. A conferma di tale impostazione, è stato ritenuto che, in presenza di una rinuncia espressa al canone da parte del concedente e dell’assenza di obblighi effettivi di miglioramento a carico dell’“affittuario”, il contratto, pur formalmente qualificato come affitto, debba essere ricondotto alla figura del comodato agrario, proprio per la mancanza dell’elemento dell’onerosità, essenziale per l’affitto di fondo rustico28.
Un ulteriore profilo di rilievo per la riqualificazione riguarda la concreta distribuzione degli oneri di manutenzione e gestione agricola. Qualora il comodatario si assuma obblighi che normalmente spettano al proprietario29, sostenendo integralmente i costi degli interventi straordinari o impegnandosi nella realizzazione di migliorie di rilevante entità economica, tali circostanze possono costituire un indice significativo della volontà reale delle parti di dar luogo a un rapporto oneroso, con stabile destinazione produttiva, anziché a un mero comodato precario30.
In dottrina si discute se al comodato agrario possa legittimamente essere apposto un modus, ovvero una modalità d’uso produttiva, senza che ciò determini automaticamente la riqualificazione del rapporto in contratto agrario oneroso. Parte della dottrina ha rilevato come il comodato modale di fondo rustico possa essere talvolta utilizzato con finalità elusive della normativa vincolistica prevista per i contratti agrari tipici31
Secondo tale orientamento, l’apposizione di obblighi modali non può escludere un riesame sostanziale della volontà contrattuale espressa dalle parti, che, se rivolta alla costituzione di un rapporto sinallagmatico e produttivo stabile, deve essere riqualificata come contratto di affitto agrario.
La giurisprudenza più recente, tuttavia, ha mostrato un certo rigore nel ribadire che il contratto di comodato, anche se modale e riguardante beni produttivi, non rientra nella categoria dei contratti agrari e non è assoggettabile alla disciplina vincolistica dell’affitto di fondi rustici, ai sensi dell’art. 27 della Legge n. 203/1982, qualora permanga l’assenza di corrispettività e la volontà di mantenere il rapporto nella sfera della gratuità32. In linea con questo orientamento, si è affermato che causa tipica del contratto agrario è quella di costituire un’impresa agraria su fondo altrui, e tale causa resta estranea al contratto di comodato avente ad oggetto un fondo rustico, anche nel caso in cui si tratti di comodato modale avente ad oggetto una cosa produttiva, all’interno del quale il comodatario non si limiti ad una semplice attività di custodia, ma svolga anche un’attività di gestione33.
In questa prospettiva, la giurisprudenza ha escluso che ogni vantaggio attribuito al comodante debba automaticamente tradursi in corrispettività. È stato ritenuto compatibile con la struttura del comodato agrario il patto con cui il comodante si riservi i frutti del soprassuolo, qualora ciò non integri un vero corrispettivo, ma rappresenti una delimitazione del contenuto del godimento concesso34. Parimenti, non si è ritenuto sussistente un rapporto di affitto nel caso in cui il proprietario abbia concesso un terreno per una sola annata agraria, senza canone, con intesa che l’indennità per l’integrazione del prezzo del grano venisse trattenuta da lui stesso, riconoscendosi che tale intesa non travalica il tipo legale del comodato35.
Ne deriva che, ai fini della corretta qualificazione del contratto, è necessario accertare in concreto se gli obblighi imposti al comodatario costituiscano prestazioni corrispettive – anche atipiche o indirette – e se il rapporto sia funzionalmente strumentale alla produzione agricola in favore del concedente. In presenza di tali elementi, la qualificazione in termini di comodato cede il passo a quella di affitto agrario, con conseguente applicazione dell’art. 27 della Legge n. 203/1982.
Le conseguenze pratiche di una eventuale riqualificazione sono rilevanti e riguardano sia gli aspetti civilistici che quelli agrari. In primo luogo, infatti, l’accertamento giudiziale della natura onerosa del contratto comporta l’applicazione integrale della normativa sui contratti agrari tipici (Legge 203/1982), incluse le norme inderogabili sulla durata minima, sulla prelazione agraria e sul diritto all’indennità per miglioramenti fondiari36. In secondo luogo, ne derivano implicazioni di carattere fiscale e amministrativo, con possibili contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate relativamente alla mancata registrazione o al pagamento ridotto delle imposte dovute per i contratti agrari onerosi rispetto a quelli di natura gratuita.
È, infine, importante evidenziare che, in caso di controversia relativa alla riqualificazione del comodato in contratto agrario, la competenza a decidere spetta alla Sezione Specializzata Agraria del Tribunale competente per territorio, diversamente dalle normali controversie relative al comodato puro, che rimangono di competenza ordinaria. Pertanto, ogni giudizio volto ad accertare la reale natura giuridica del rapporto negoziale instaurato dalle parti implica necessariamente una valutazione preliminare sulla competenza giudiziaria37.
5. Profili fiscali: il reddito agrario nei rapporti di comodato
Sbbene il comodato agrario non rientri tra i contratti agrari tipici, la sua applicazione comporta rilevanti implicazioni fiscali, in particolare riguardo alla determinazione e dichiarazione del reddito agrario.
In base all’articolo 32 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR)38, il reddito agrario è costituito dalla parte del reddito medio ordinario dei terreni imputabile al capitale d’esercizio e al lavoro di organizzazione impiegati nell’esercizio di attività agricole su di essi. Tradizionalmente, tale reddito era imputato al possessore del terreno, ossia al proprietario o titolare di altro diritto reale.
Tuttavia, l’evoluzione normativa e interpretativa ha portato a riconoscere che, qualora il comodatario svolga direttamente attività agricola sul fondo ricevuto in comodato, impiegando capitale e lavoro proprio, egli debba dichiarare il reddito agrario derivante da tale attività. Il comodatario, pur non essendo titolare di un diritto reale, realizza, infatti, il presupposto impositivo del reddito agrario attraverso l’esercizio effettivo dell’attività agricola.
In passato, si era registrata una divergenza interpretativa in giurisprudenza: secondo una prima impostazione39, il reddito agrario spettava comunque al comodante per mancanza di possesso effettivo da parte del comodatario; secondo un orientamento successivo40, oggi prevalente, il reddito deve, invece, essere attribuito al comodatario, quale soggetto che esercita effettivamente l’attività agricola sul fondo ricevuto.
È importante sottolineare che l’articolo 33 del TUIR attribuisce espressamente il reddito agrario all’affittuario solo nei casi di contratto di affitto per uso agricolo. Pertanto, nel caso del comodato, la determinazione del soggetto tenuto alla dichiarazione del reddito agrario deve basarsi sull’effettivo esercizio dell’attività agricola, indipendentemente dalla titolarità formale del terreno.
Va, infine, segnalato che, pur configurandosi come contratto a titolo gratuito, il comodato agrario può incidere su talune agevolazioni fiscali indirette previste nell’ambito della fiscalità locale, in particolare con riferimento all’Imposta Municipale Propria (IMU). L’art. 1, comma 758, della legge 27 dicembre 2019, n. 160, dispone l’esenzione dall’IMU per i terreni agricoli “posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali di cui all’articolo 1 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99, iscritti alla previdenza agricola, comprese le società agricole di cui all’articolo 1, comma 3, del citato decreto legislativo n. 99 del 2004, indipendentemente dalla loro ubicazione”. La concessione in comodato del fondo a soggetti terzi non in possesso dei requisiti soggettivi richiesti può comportare la perdita dell’agevolazione.
6. Prospettive comparate: il comodato agrario a tempo indeterminato nei principali ordinamenti europei
L’istituto del comodato agrario a tempo indeterminato, sebbene specificamente disciplinato dal diritto italiano, trova corrispondenze in altri ordinamenti giuridici europei, che, pur con differenze terminologiche e strutturali, condividono la logica della concessione gratuita e temporanea di beni per uso agricolo.
6.1 Francia. Il prêt à usage agricolo: disciplina, applicazioni e rischi di riqualificazione
Nel diritto francese, il prêt à usage (comodato) è regolato dagli articoli 1875 e seguenti del Code civil. Si tratta di un contratto reale e gratuito mediante il quale il prêteur (comodante) consegna un bene al preneur (comodatario) affinché ne faccia uso, con l’obbligo di restituirlo. Nel contesto agricolo, il prêt à usage è utilizzato per consentire l’uso temporaneo di terreni senza trasferire diritti reali, mantenendo la gratuità e la precarietà del rapporto.
Similmente all’Italia, la giurisprudenza francese ha stabilito che la presenza di qualsiasi forma di controprestazione, anche indiretta, può comportare la riqualificazione del contratto in un bail rural (affitto agricolo), con l’applicazione del relativo regime vincolistico. Ad esempio, il pagamento di spese normalmente a carico del proprietario, come l’imposta fondiaria o l’assicurazione del bene, può essere interpretato come un elemento di onerosità, trasformando il contratto in un affitto agricolo soggetto allo statut du fermage41.
Anche nell’ordinamento francese, l’assenza di un termine preciso nel contratto di prêt à usage può generare incertezze sulla durata del rapporto. Sebbene il contratto possa essere verbale, è fortemente consigliato redigere un accordo scritto che specifichi chiaramente la durata, le condizioni di utilizzo e le modalità di restituzione del bene. Questo aiuta a prevenire controversie e a evitare la riqualificazione del contratto.
Infine, va rilevato che, nonostante la gratuità che caratterizza il prêt à usage, l’utilizzo di terreni agricoli mediante tale contratto può comunque essere soggetto al cosiddetto contrôle des structures42, ossia al sistema di autorizzazione preventiva previsto dal diritto agrario francese per il controllo dell’uso e della distribuzione dei fondi agricoli. Pertanto, in presenza di determinate condizioni – come il superamento di soglie minime di superficie o l’insediamento di soggetti non qualificati come agricoltori professionali – può rendersi necessaria l’autorizzazione amministrativa anche per i contratti di comodato agrario.
6.2 Germania. La Leihe agricola: disciplina, applicazioni e rischi di riqualificazione
Nel diritto tedesco, il contratto di Leihe (comodato) è disciplinato dagli articoli 598 e seguenti del Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Si tratta di un contratto gratuito mediante il quale il Verleiher (comodante) concede al Entleiher (comodatario) l’uso temporaneo di un bene, con l’obbligo di restituzione. Nel settore agricolo, la Leihe può essere utilizzata per la concessione di terreni, ma la sua applicazione è meno frequente rispetto ad altri strumenti contrattuali, come l’affitto (Pacht), che prevede un corrispettivo e offre maggiori tutele al conduttore.
Analogamente all’ordinamento italiano, la giurisprudenza tedesca ha stabilito che la presenza di qualsiasi forma di controprestazione, anche indiretta, può comportare la riqualificazione del contratto in un Pachtvertrag (contratto di affitto), con l’applicazione del relativo regime vincolistico. Ad esempio, il pagamento di spese normalmente a carico del proprietario, come l’imposta fondiaria o l’assicurazione del bene, può essere interpretato come un elemento di onerosità, trasformando il contratto in un affitto agricolo soggetto alle disposizioni del BGB43.
Inoltre, è importante notare che, nonostante la gratuità del contratto di Leihe, l’utilizzo del terreno agricolo può essere soggetto a controlli amministrativi, in particolare nell’ambito delle procedure di riordino fondiario (Flurbereinigung). In tali casi, le autorità competenti possono richiedere l’autorizzazione preventiva per l’uso del terreno, anche se concesso in comodato, al fine di garantire una gestione efficiente e sostenibile delle risorse agricole44.
6.3 Regno Unito. La license to occupy nel settore agricolo: natura, rischi di riqualificazione e profili applicativi
Nel sistema di common law del Regno Unito non esiste un istituto perfettamente sovrapponibile al comodato agrario italiano; tuttavia, un ruolo parzialmente analogo è svolto dalla license to occupy. Si tratta di una figura giuridica che consente di attribuire a un soggetto l’uso temporaneo e gratuito di un terreno senza conferirgli un diritto reale, bensì un mero diritto personale, revocabile in qualsiasi momento dal concedente. In ambito agricolo, la license è talvolta utilizzata per concedere porzioni di terreno a fini non commerciali o per usi contingenti (es. pascolo limitato, coltivazioni stagionali non intensive), ma la sua applicazione deve avvenire con cautela per evitare il rischio di riqualificazione del rapporto in un contratto di locazione agraria (farm business tenancy o agricultural tenancy), disciplinato rispettivamente dall’Agricultural Tenancies Act 1995 e dal Agricultural Holdings Act 1986.
Analogamente a quanto accade nell’ordinamento italiano, la giurisprudenza inglese ha chiarito che, in presenza di indici sintomatici di un trasferimento di possesso esclusivo o di un’attività continuativa, la license può essere riqualificata in lease con conseguente applicazione del regime vincolistico locatizio45. Elementi potenzialmente rilevanti, a tal fine, sono la durata del rapporto (in particolare se superiore a dodici mesi), l’esclusività del godimento del fondo in capo al licenziatario, l’intensità dell’attività agricola svolta e l’eventuale pagamento di somme che, pur non denominate come canone, assumano la funzione di corrispettivo. In materia, è costante l’orientamento secondo cui il possesso esclusivo e l’utilizzo economico del fondo sono fattori determinanti nella qualificazione di un rapporto come locazione piuttosto che licenza, con la conseguenza che il concedente perderebbe le garanzie di revocabilità e temporaneità tipiche del rapporto precario.
L’adozione di alcune cautele redazionali sono, pertanto necessarie per evitare tale rischio: limitare la durata della licenza a periodi inferiori all’anno, mantenere un potere effettivo di accesso e controllo da parte del concedente, evitare clausole che riconoscano il possesso esclusivo, e specificare espressamente la natura non commerciale dell’uso del fondo. In definitiva, la license to occupy può costituire uno strumento utile anche nella prassi agricola, ma la sua efficacia dipende dalla corretta configurazione giuridica e dalla volontà effettiva delle parti.
6.4 Spagna. Il comodato agrario: disciplina, limiti applicativi e rischi di riqualificazione
Nel diritto spagnolo, il comodato (comodato o préstamo de uso) è regolato dagli articoli 1740 e seguenti del Código Civil. Nel contesto agricolo, il comodato può essere utilizzato per la concessione di terreni, ma la sua applicazione è limitata, preferendosi spesso contratti di affitto agricolo (arrendamiento rústico) che offrono maggiori garanzie alle parti.
Il comodato è un contratto reale che si perfeziona con la consegna del bene. Secondo l’articolo 1740 del Código Civil, “Por el contrato de préstamo, una de las partes entrega a la otra, o alguna cosa no fungible para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva, en cuyo caso se llama comodato” . La gratuità è un elemento essenziale del comodato; l’inserimento di qualsiasi forma di controprestazione, anche indiretta, può comportare la riqualificazione del contratto in un arrendamiento, con l’applicazione del relativo regime vincolistico46.
La giurisprudenza spagnola ha affrontato la distinzione tra comodato e precario, sottolineando che il comodato richiede la previsione del uso a cui deve essere destinata la cosa prestata o la durata del contratto. In mancanza di tali elementi, la situazione sarà qualificata come precario, consentendo al comodante di reclamare la restituzione del bene in qualsiasi momento47.
In ambito agricolo, l’utilizzo del comodato è meno frequente rispetto ad altri strumenti contrattuali, come l’affitto (arrendamiento), che prevede un corrispettivo e offre maggiori tutele al conduttore48. Tuttavia, in situazioni familiari o di fiducia, il comodato può essere impiegato per la concessione temporanea di terreni agricoli, a condizione che siano rispettati i requisiti di gratuità e temporaneità.
6.5 Verso una comprensione funzionale e transnazionale del comodato agrario
L’analisi dei principali ordinamenti giuridici europei dimostra che, pur in assenza di una disciplina sovranazionale unificata, l’istituto del comodato agrario a tempo indeterminato trova una sua ricorrenza strutturale, seppur con configurazioni eterogenee. Ciò che emerge con chiarezza è che il comodato – o le sue figure affini, come il prêt à usage, la Leihe, la license to occupy o il préstamo de uso – continua a essere utilizzato come strumento di flessibilità contrattuale per la concessione gratuita di terreni agricoli, soprattutto in ambiti relazionali improntati alla fiducia, alla familiarità o alla provvisorietà.
Tuttavia, le divergenze tra gli ordinamenti non si limitano al piano formale. Esse riguardano la soglia di tolleranza verso forme atipiche di onerosità, l’impatto delle norme vincolistiche settoriali (come lo statut du fermage francese o l’Agricultural Holdings Act inglese), e le implicazioni amministrative derivanti da meccanismi autorizzatori come il contrôle des structures in Francia o le Flurbereinigungsverfahren in Germania. Questo quadro evidenzia come, anche nei rapporti solo apparentemente gratuiti e precari, il diritto agrario contemporaneo sia sempre più attento alla funzione economico-produttiva dell’uso del fondo piuttosto che alla veste nominale del contratto.
Un tratto comune che emerge trasversalmente è la tensione tra autonomia contrattuale e funzione sociale della terra agricola: laddove il contratto sia finalizzato, anche implicitamente, alla costituzione di un’impresa agricola stabile e remunerativa, l’ordinamento tende a far prevalere la sostanza sulla forma, riqualificando il rapporto in senso vincolistico e applicando le garanzie proprie del diritto agrario. In questo contesto, l’Italia si distingue per una giurisprudenza più capillare e articolata, ma la linea di fondo è condivisa: non è tanto il nomen iuris a determinare la disciplina applicabile, quanto la reale configurazione causale ed economica del rapporto.
Infine, l’esperienza comparata mostra anche l’opportunità – oggi ancora parzialmente inespressa – di una maggiore armonizzazione o almeno coordinamento eurounitario sulle modalità di concessione in uso gratuito dei fondi agricoli, soprattutto in vista degli obiettivi di sostenibilità, accesso equo alla terra e supporto all’agricoltura familiare o giovanile. Il comodato agrario, se correttamente disciplinato e utilizzato, può ancora svolgere un ruolo prezioso all’interno di questo equilibrio.
7. Considerazioni conclusive: opportunità e rischi del comodato agrario a tempo indeterminato nella prassi agricola
Il comodato agrario a tempo indeterminato, pur fondato su uno schema civilistico semplice e strutturalmente gratuito, si inserisce, oggi, in un contesto applicativo complesso, in cui le esigenze di flessibilità economica si confrontano con un sistema normativo e giurisprudenziale sempre più attento alla reale funzione del rapporto. La sua diffusione nella prassi agricola, specialmente in ambiti familiari o fiduciari, ne conferma la validità quale strumento di gestione temporanea del fondo, capace di garantire al proprietario ampi margini decisionali, anche in funzione di una futura destinazione del bene.
Tuttavia, la precarietà strutturale del comodato e la sua assenza di corrispettività comportano effetti rilevanti sulla posizione del comodatario, che risulta privo di molte delle tutele previste per i contratti agrari tipici, specie in caso di cessazione anticipata del rapporto. Ancor più rilevante è il rischio di una riqualificazione giudiziale del rapporto, qualora emergano elementi che contraddicano l’apparente gratuità dell’accordo.
Alla luce di tali criticità, l’utilizzo consapevole del comodato agrario a tempo indeterminato esige una puntuale redazione contrattuale, nella quale la volontà delle parti sia espressa in modo chiaro e coerente con la natura gratuita e precaria dell’istituto. È solo attraverso una corretta impostazione negoziale che tale strumento può effettivamente conservare la sua utilità operativa, evitando derive elusivamente funzionali e prevenendo il rischio di contenziosi o di interventi correttivi in sede giudiziaria.
Va, infine, ricordato che, nell’ambito delle società agricole, la concessione in comodato di terreni o fabbricati non è ritenuta incompatibile con il requisito dell’esercizio esclusivo dell’attività agricola. L’art. 36, comma 8, del D.L. 18 ottobre 2012, n. 179 (conv. in L. 17 dicembre 2012, n. 221), modificando l’art. 2 del d.lgs. 29 marzo 2004, n. 99, ha, infatti, precisato che non costituisce distrazione dallo scopo esclusivamente agricolo la concessione in locazione, affitto o comodato di fabbricati abitativi, di terreni o di fabbricati strumentali all’attività agricola, purché i relativi ricavi siano marginali, ossia non superiori al 10% dei ricavi complessivi49. Anche il comodato, pertanto, può trovare spazio nella gestione del patrimonio fondiario delle società agricole, in quanto compatibile con la finalità esclusivamente agricola dell’impresa.
Il testo integrale della nota è pubblicato sulla rivista Consulenza Agricola, n. 5/2025.
Autore: Francesco Tedioli
Vuoi leggere l’articolo offline? Salvalo in PDF e condividilo con i colleghi.
Pubblicazioni
- Diritto Agrario, Diritto Fallimentare
