La cancellazione dei gravami deve essere contestuale alla trascrizione del decreto di trasferimento e non può essere differita

Immediato ordine di cancellazione delle formalità pregiudizievoli


Con sentenza n. 28387/2020, le Sezioni Unite risolvono un annoso contrasto, frutto di divisioni interpretative sia tra i giudici dell’esecuzione sia tra i conservatori delle locali Agenzie del Territorio. La pronuncia, estremamente argomentata e approfondita, dopo un’attenta analisi delle norme coinvolte (articoli 586, c.p.c., 2878 e 2884, cod. civ.) e il richiamo ai 4 principi cardine della tutela giurisdizionale esecutiva, afferma, su richiesta del procuratore generale della repubblica, il seguente principio di diritto, nell’interesse della legge. Nel procedimento di espropriazione (individuale o concorsuale) e nella conseguente vendita immobiliare, il decreto di trasferimento del bene, recante l’ordine di cancellazione dei gravami (tra cui i pignoramenti e le ipoteche), determina la contestuale estinzione di questi vincoli, con la conseguenza che il conservatore dei registri immobiliari1 è tenuto a eseguire la cancellazione immediatamente e, in ogni caso, indipendentemente dal decorso del termine per proporre opposizione agli atti esecutivi, a norma dell’articolo 617, c.p.c.

1. Il Caso

Nel corso di un procedimento per espropriazione immobiliare, il debitore esecutato impugnava il decreto di trasferimento, sulla scorta di molteplici doglianze, tra le quali assume rilievo quella relativa all’esecutività del medesimo provvedimento. Secondo il ricorrente, il conservatore avrebbe agito irregolarmente nel trascrivere il decreto, senza verificare la sua notifica al debitore, ai fini del decorso del termine per l’opposizione. Il Tribunale rigettava dette istanze, che venivano riproposte in sede di legittimità. Il debitore assumeva che il conservatore avrebbe necessariamente dovuto attendere il decorso del termine per l’eventuale proposizione dell’impugnazione avverso il decreto di trasferimento. Di nuovo, il motivo di gravame veniva ritenuto inammissibile, ma la Suprema Corte, considerando la questione di particolare rilevanza, stante l’assenza di un unico orientamento della giurisprudenza, si è pronunciata ai sensi dell’articolo 363, c.p.c., ossia nell’interesse della legge.

2. Un contrasto non solo giurisprudenziale

Come attentamente evidenziato nell’ordinanza di rimessione della questione alle Sezioni Unite, la possibilità di trascrivere immediatamente il decreto di trasferimento e di cancellare tutte le formalità gravanti sul bene (pignoramenti, ipoteche, privilegi, sequestri conservativi) è stata oggetto di:

“indirizzi e di prassi sensibilmente divergenti tra loro, ancorché basate sulla interpretazione delle medesime disposizioni legislative”.

la circolare tributaria

A una giurisprudenza favorevole all’effetto estintivo immediato2, si contrappongono un orientamento di merito e la prassi operativa di un consistente numero di conservatorie, che ritengano necessario mantenere in vita le formalità sui beni staggiti (nella manifesta volontà di, così, meglio tutelare i soggetti che le hanno iscritte/trascritte), fino a quando non sia stata acquisita certezza sull’impossibilità di caducazione del decreto di trasferimento.

3. Tre Quesiti sottesi alla questione esaminata dalla Cassazione

Le criticità ermeneutiche sottese alla questione possono essere riassunte nei seguenti interrogativi:

  1. se il decreto di trasferimento del bene immobile, comporti ex lege l’immediata cancellazione dei pesi gravanti sull’immobile;
  2. se, invece, essa trovi fondamento in una norma positiva (l’articolo 2884, cod. civ.);
  3. quale sia, di conseguenza, l’ambito di valutazione affidato al conservatore dei registri immobiliari prima di cancellare i vincoli gravanti sull’immobile, in particolare, sotto il profilo della verifica di stabilità/definitività del decreto di trasferimento.

Come anticipato nel paragrafo precedente, parte della giurisprudenza di merito3 ritiene legittimo il rifiuto del conservatore di procedere alla cancellazione di un’iscrizione ipotecaria o della trascrizione del pignoramento ordinata con decreto di trasferimento, quando non risulti l’inutile decorso del termine di 20 giorni dalla conoscenza legale dell’atto, ovvero quando sia stata proposta opposizione agli atti esecutivi, non definita con sentenza passata in giudicato.

Al riguardo, va ricordato che i provvedimenti del conservatore dei registri immobiliari in tema di rifiuto della trascrizione o iscrizione di formalità o, comunque, che comportano un differimento dell’adempimento richiesto non possono essere oggetto di impugnazione in Cassazione4. Essi, infatti, sono resi all’esito di un procedimento avente natura di volontaria giurisdizione; non hanno a oggetto la risoluzione di un conflitto di interessi, ma regolamentano, secondo legge, l’interesse pubblico alla correttezza della pubblicità immobiliare. Il provvedimento conclusivo del procedimento, non è, dunque, suscettibile di passare in giudicato.

4. I Presupposti normativi dogmatici della questione

La Suprema Corte affronta la questione, facendo richiamo al disposto degli articoli 586, c.p.c., 2878, n. 7 e 2884, cod. civ.

La prima norma regola il trasferimento del bene immobile espropriato, stabilendo che il giudice, una volta che l’aggiudicatario abbia pagato il prezzo, pronuncia il decreto di trasferimento. Questo provvedimento, tra l’altro, contiene un ordine di cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie gravanti sull’immobile trasferito (a meno che queste ultime non si riferiscono a obbligazioni assunte dall’aggiudicatario a norma dell’articolo 508, c.p.c.), anche successive alla trascrizione del pignoramento5.

Interviene, poi, il disposto dell’articolo 2878, n. 7, cod. civ., secondo cui l’ipoteca si estingue con la pronunzia del provvedimento che trasferisce all’acquirente il diritto espropriato e ordina la cancellazione della formalità pregiudizievole.
Infine, va preso in esame l’articolo 2884, cod. civ. che dispone la cancellazione a opera del conservatore, quando è ordinata con sentenza passata in giudicato o con altro provvedimento definitivo emesso dalle autorità competenti.

5. Nella fattispecie prevale il disposto dell’art. 2878 o quello del 2884 cod. civ.?

Una volta chiarito il quadro normativo di riferimento, i termini dell’alternativa appaiano di tutta evidenza.
Ci si domanda se il decreto di trasferimento sia atto immediatamente esecutivo, di modo che gli effetti traslativo ed estintivo dei vincoli siano immediati (ai sensi dell’articolo 2878, n. 7, cod. civ.7

In questa seconda ipotesi, la definitività del provvedimento viene assimilata alla sua inoppugnabilità e, conseguentemente, la cancellazione da parte del conservatore sarà differita a tale momento, a fronte di una certificazione della cancelleria che dimostri come il decreto non sia stato opposto.

6. Indefettibilità della tutela esecutiva

Il richiamo alle norme di riferimento va integrato con la corretta applicazione dei principi fondamentali su cui si fonda il procedimento esecutivo8, tutti volti alla tutela del creditore.

In primo luogo, la sua indefettibilità, requisito che viene definito “primario interesse perseguito dall’ordinamento”, “sostanza stessa di questa forma di tutela giurisdizionale dei diritti”9 e baluardo della sua effettività10.

Tale principio trova compiutezza quando non hanno rilievo gli altri, specifici e contrastanti interessi rispetto a quello – consacrato in un titolo esecutivo – del creditore. In altre parole, il migliore soddisfacimento delle ragioni creditorie, a cui vanno destinate tutte le risorse dell’ordinamento, non deve essere ostacolato o ritardato dall’esigenza di contenere disagi che potrebbero riguardare il debitore o altri soggetti coinvolti nel procedimento e che volessero mantenere i loro privilegi.

Se si dispone di un titolo esecutivo e si è depositata istanza di vendita, il procedimento procede autonomamente e il giudice dell’esecuzione, neppure in situazioni di emergenza più acuta, può contemperare l’interesse del creditore con altri.

L’esigenza di ripristinare il diritto, comunque violato dall’inadempimento del debitore, è sempre preminente e, quindi, tale da portare a compimento l’esecuzione in modo efficace ed effettivo.

Solo il Legislatore può farsi carico di situazioni speciali o eccezionali, spesso legate a contesti imprevedibili o emergenziali, così valorizzando interessi meritevoli di adeguata tutela in capo ad altri soggetti contemplati nel procedimento esecutivo. Solo una norma di legge può limitare, ma mai sopprimere, la preminenza istituzionale normalmente spettante alla tutela del diritto e alla sua eseguibilità coattiva.

7. L’insindacabilità amministrativa del provvedimento giurisdizionale

La Suprema Corte, ricorda, poi, che non rientra nel potere discrezionale della Pubblica Amministrazione stabilire se dare o meno attuazione a un provvedimento dell’autorità giudiziaria, specialmente ove lo stesso abbia a oggetto la tutela di un diritto riconosciuto dalla Costituzione o dalla convenzione Europea dei diritti dell’uomo11. La Pubblica Amministrazione deve solo eseguire i provvedimenti del giudice e non se ne deve arrogare mai la funzione di arbitra, sovrana o paternalistica gestrice.

8. L’affidamento nella correttezza e regolarità degli atti del procedimento esecutivo

Vi è, poi, la necessità di tutelare l’affidamento nella correttezza e regolarità degli atti in cui si estrinseca il procedimento esecutivo. In sostanza, i soggetti estranei alle parti in contesa (ad esempio, l’aggiudicatario del bene posto in liquidazione), devono poter godere della stabilità degli atti del procedimento (i.e., il decreto di trasferimento), così da essere esentati dalle conseguenze negative delle carenze del processo, persino in evenienze gravissime (come nel caso di sopravvenuto accertamento dell’inesistenza di un titolo idoneo a giustificare il processo esecutivo)12, salvo l’ovvia ipotesi di collusione o mala fede. La Suprema Corte sottolinea, quindi, come sia necessario assicurare la massima fiducia nella serietà e affidabilità della vendita giudiziaria, poiché la tutela del potenziale pubblico degli offerenti è uno dei principi fondamentali dell’espropriazione forzata, a maggior ragione nell’evoluzione delle riforme dell’ultimo quindicennio13.

9. L’autonomia e insopprimibile diversità del procedimento esecutivo dal processo di cognizione

Bisogna sempre tenere presente la profonda differenza che esiste tra il giudizio di cognizione, volto all’accertamento del diritto e il “servente” procedimento esecutivo, che al primo offre una tutela indefettibilmente complementare, ma si fonda su una struttura e principi processuali non sovrapponibili, né assimilabili.

In particolare, il procedimento esecutivo non è un giudizio, non vi sono questioni o controversie da risolvere ed esso, comunque, è inidoneo ad assolvere a tale funzione. La tutela esecutiva è volta esclusivamente ad assicurare il soddisfacimento delle ragioni del creditore munito di titolo, salve le contestazioni che possono essere proposte in quella parentesi di cognizione rappresentata dalle opposizioni all’esecuzione o agli atti esecutivi.

Anche dal punto di vista formale la differenza è palese: mentre il processo di cognizione si articola in una sequenza continua di atti volti all’ottenimento di un provvedimento finale, il processo esecutivo si presenta strutturato come una successione di subprocedimenti, cioè una serie autonoma di atti ordinati a distinti provvedimenti successivi15. In certi casi, il termine decorre dal momento in cui l’opponente ne ha avuto conoscenza, comunque conseguita16, in altri, da eventi francamente imprevedibili (come nell’ipotesi di aliud pro alio, nel quale il termine non può decorrere, per l’aggiudicatario incolpevole, prima del materiale accesso al bene immobile)17.

11. Il decreto di trasferimento quale provvedimento definitivo

A questo punto è evidente che il decreto di trasferimento, come ogni altro atto del giudice dell’esecuzione, è definitivo solo per il fatto di essere stato reso. L’opposizione agli atti esecutivi opera esclusivamente in via successiva ed eventuale, intervenendo su un provvedimento già immediatamente idoneo a produrre i propri effetti, tra cui l’ordine di cancellazione delle formalità pregiudizievoli gravanti sul bene che ne è oggetto, indicate nell’articolo 586, c.p.c. (e delle poche altre assimilabili in via interpretativa).

Questo effetto discende dalla necessità di tutelare l’affidabilità delle operazioni compiute nel corso del procedimento esecutivo. Nel caso di violazione di qualche diritto, per inficiarne gli effetti già prodotti, è necessaria una definitiva pronuncia incidentale di cognizione o la revoca del provvedimento da parte del giudice dell’esecuzione18.

Con il decreto di cui all’articolo 586, c.p.c.19, i beni immobili vengono immediatamente trasferiti liberi dai pesi indicati nella norma, talché vengono immessi nel traffico giuridico purgati da tutte le formalità pregiudizievoli espressamente previste dalla legge20.

Il conservatore non può, quindi, sottrarsi al relativo ordine e, tanto meno, pretendere improprie e impreviste attestazioni o certificazioni sull’avvenuta carenza di opposizioni o su circostanze diverse dal rituale deposito del decreto che gli impartisce l’ordine incondizionatamente.

Ipotizzare il contrario, non solo sminuirebbe la rapidità21 nella definizione della procedura esecutiva e la tutela dell’aggiudicatario che, a distanza di anni dall’acquisto, non potrebbe disporre del bene (con, ad esempio, una alienazione a terzi), ma finirebbe per favorire, da parte del debitore, la proposizione di opposizioni dilatorie e per disincentivare la proposizione di offerte da parte dei possibili interessati, con inevitabili guasti per tutto il sistema delle vendite forzate.

12. La stabilità del decreto di trasferimento come conseguenza della stabilità della vendita forzata

La stabilità del decreto di trasferimento non discende soltanto dal sistema complessivo del processo esecutivo, ma è conseguenza del regime di stabilità della vendita forzata come delineato dall’articolo 2929, cod. civ22. Detta norma prevede che la nullità degli atti esecutivi che hanno preceduto la vendita o l’assegnazione non ha effetto riguardo all’acquirente o all’assegnatario, salvo il caso di collusione con il creditore procedente. Gli altri creditori non sono in nessun caso tenuti a restituire quanto hanno ricevuto per effetto dell’esecuzione.

Questa disposizione va integrata con l’articolo 187-bis, disp. att., c.p.c.23 secondo cui in ogni caso di estinzione o di chiusura anticipata del processo esecutivo avvenuta dopo l’aggiudicazione, anche provvisoria, o l’assegnazione, restano fermi nei confronti dei terzi aggiudicatari o assegnatari, in forza dell’articolo 632, comma 2, c.p.c., gli effetti di tali atti.

Se applichiamo queste 2 norme, in combinato disposto con l’articolo 2878, n. 7, cod. civ., (richiamato per sostenere la tesi della cancellazione immediata) e con l’articolo 2884, cod. civ., (invocato a sostegno dell’opposta teoria della cancellazione differita), comprendiamo, con riferimento al primo articolo, che l’estinzione delle formalità pregiudizievoli si ha in forza della sola pronuncia del provvedimento. Quanto, invece, all’articolo 2884, cod. civ. – così come correttamente applicato al decreto di trasferimento – l’estinzione consegue a un provvedimento che è definitivo ex se, con la sua sola pronuncia.

13. La tutela dei soggetti terzi

La Suprema Corte ribadisce, inoltre, che non è compito del giudice dell’esecuzione tutelare i soggetti titolari delle formalità che si andranno a cancellare.

Se esse sono anteriori al pignoramento, coloro che vantano un diritto di prelazione sui beni pignorati sono già stati avvertiti dal creditore procedente con la notifica ex articolo 498, c.p.c.24; sono stati provocati a partecipare al procedimento esecutivo25 e possono sempre accedere ai rimedi approntati dal sistema26.

Il titolare della formalità da cancellarsi immediatamente non subisce, peraltro, alcun pregiudizio irreparabile: nella procedura concorsuale, in forza degli articoli 42, 44 e 45, L.F. e dello spossessamento del debitore conseguente alla dichiarazione di fallimento. Con l’insinuazione e l’accertamento del credito nello stato passivo, i creditori muniti di prelazione sul bene venduto non perdono i propri diritti, anche se la relativa iscrizione è stata cancellata dai registri immobiliari all’esito della vendita fallimentare, anche nel caso di riacquisizione alla massa attiva del bene (dietro restituzione del prezzo all’aggiudicatario), o quando ciò sia impossibile.

Essi saranno sempre soddisfatti secondo l’ordine delle cause legittime di prelazione accertate ai sensi degli articoli 52 e 93 e ss., L.F.

Non diversamente avviene nell’esecuzione individuale. Quando, per il suo titolare, cessano gli effetti di garanzia dell’ipoteca estinta in forza del decreto di trasferimento, gli originali vincoli si trasferiscono nella successiva fase della ripartizione del ricavato, conservando la collocazione preferenziale del credito da cui derivano.

Se, invece, le formalità sono successive al pignoramento, non vi è alcuna ragione di tutelare coloro che ne siano beneficiari: proprio perché la formalità è posteriore, deve essere cancellata in applicazione delle regole che disciplinano la pubblicità immobiliare.

In sostanza, le formalità giovano, nel regime di pubblicità immobiliare, fino al momento della liquidazione e cioè della trasformazione del bene immobile su cui gravano in una somma da attribuire all’unico procedente o da distribuire tra i creditori.

Con il trasferimento27, il bene nella sua materialità cessa di essere l’oggetto della procedura espropriativa e viene meno la funzione di tutela propria delle formalità rese oggetto dell’ordine di cancellazione, trasferendosi le ragioni, da quelle rappresentate, sulla somma ricavata o restando assistite da differenti rimedi.

14. Conclusioni

La Suprema Corte rivolge un monito sia ai giudici dell’esecuzione sia ai conservatori: entrambi debbono limitarsi ad applicare la legge. Il primo deve pronunciare un decreto che, accertata la ritualità delle operazioni pregresse, tra cui anche l’avviso ai creditori iscritti, tra l’altro ordina la purgazione dalle formalità pregiudizievoli, in modo da immettere sul mercato e nelle mani dell’aggiudicatario un bene che ne è definitivamente liberato.

Il secondo, invece, doverosamente esegue incondizionatamente ed immediatamente l’ordine che, sotto la propria responsabilità, il G.E. ha emesso. Non ha alcuna potestà di inficiarne o differirne l’immediata efficacia e, se non dà corso all’ordine del giudice, ad esempio, subordinandolo alla produzione di attestati sulla inoppugnabilità o definitività del decreto (invece sussistente ex se), il conservatore rifiuta un atto del proprio ufficio ed espone l’Amministrazione da cui dipende e sé stesso alle conseguenti responsabilità in sede civile, penale28, contabile, amministrativa e disciplinare.

Il decreto di trasferimento immobiliare, tanto nell’espropriazione individuale che in quella concorsuale, implica l’immediato e non differibile trasferimento del bene purgato e libero dai pesi indicati dalla norma o ricavabili dal regime del processo esecutivo, con conseguente obbligo, per il competente ufficio, di procedere alla cancellazione di questi immediatamente ed incondizionatamente ed indipendentemente dal decorso dei termini previsti per il dispiegamento delle opposizioni agli atti esecutivi avverso il decreto di trasferimento.


Il testo integrale della nota è pubblicato su La circolare tributaria, 10/2021, pagg 49-59.

Autore: Francesco Tedioli

Please wait while flipbook is loading. For more related info, FAQs and issues please refer to DearFlip WordPress Flipbook Plugin Help documentation.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato.