L'inadempimento nei contratti agrari
Cassazione Civile, sez. III, 08-01-1999, n. 106
In materia di affitto di fondi rustici il proprietario, prima di potere esperire l'azione di risoluzione per inadempimento,
ha l'onere di contestare per iscritto l'inadempimento all'affittuario, ai sensi dell'art. 5 l. n. 203 del 1982 e quindi - con separato atto - di invitarlo
al tentativo di conciliazione, ai sensi dell'art. 46 legge citata. L'invio di due atti distinti non è però necessario quando l'inadempimento dell'affittuario
sia stato tale da non consentire alcuna possibilità di ripristino (come nel caso di irreversibile trasformazione del fondo):
in questi casi, pertanto, contestazione dell'inadempimento ed invito alla conciliazione possono essere compiuti contestualmente.
Cassazione Civile, sez. III, 05-06-1998, n. 5556
La previsione dell'art. 5, comma terzo della legge n. 203 del 1982, secondo la quale, ove il conduttore sani l'inadempienza entro tre mesi dal ricevimento della comunicazione
contenente la contestazione dell'inadempimento e le motivate richieste,
non si dà luogo alla risoluzione del contratto, si limita a configurare per l'affittuario inadempiente
una possibile sanatoria, senza elevare il decorso del termine di tre mesi a condizione di proponibilità dell'azione.
Deve pertanto escludersi che la proponibilità dell'azione di risoluzione sia subordinata, oltreché alla contestazione stragiudiziale dell'addebito e al relativo
tentativo di conciliazione previsto dall'art. 46 della legge n. 203 del 1982, anche al decorso del termine di tre mesi per sanare l'inadempimento.
Cassazione Civile, sez. III, 25-03-1998, n. 2983
In materia di contratti agrari la unilaterale non autorizzata trasformazione del fondo da parte
dell'affittuario può concretare un inadempimento che giustifica la risoluzione del rapporto agrario
ai sensi dell'art. 5, comma terzo, della legge n. 203/82, quando modifichi l'originario assetto colturale del fondo, purché
la libertà di iniziativa, di organizzazione e di gestione attribuita all'affittuario dall'art. 10 l. 11 febbraio 1971, n. 11 e
dall'art. 16 legge 203 del 1982 trova limite nell'obbligo di conservare la struttura funzionale e la destinazione economica del fondo voluta dal concedente,
come è reso palese anche dall'art. 5 l. 203 del 1982, che espressamente ricollega il concetto di gravità dell'inadempimento alla conservazione del fondo
(nella specie la S.C. ha confermato la decisione di merito che aveva ritenuto che il limite del rispetto dell'originario ordinamento colturale
era da considerarsi violato per avere il conduttore mutato la tipologia d'animale allevato nel fondo: cavalli al posto degli originali bovini). Idem,
Cassazione Civile, sez. III, 09-04-1997, n. 3085.
Cassazione Civile, sez. III, 25-02-1998, n. 2037
In tema di controversie agrarie, la non necessarietà della contestazione di cui all'art. 5, comma terzo, della legge n. 203/82 in caso di inadempimento irreversibile
del conduttore non comporta, per estensione analogica, la conseguente non necessità del tentativo di conciliazione ex art. 46 stessa legge,
attesa la diversità strutturale e funzionale dei due istituti.
Cassazione Civile, sez. III, 20-02-1998, n. 1783
Proposta (ai sensi dell'art. 5, Legge 3 maggio 1982 n. 203) domanda di risoluzione di contratto di affitto agrario per grave inadempimento del conduttore,
in relazione agli obblighi inerenti alla normale e razionale coltivazione del fondo, alla conservazione e manutenzione dello stesso e delle relative attrezzature, ove
quell'inadempimento (che ha costituito oggetto di previa contestazione al conduttore), pur non esistente alla data della domanda, lo è a quella della decisione - eventualmente
a distanza di molti anni - la domanda va accolta, in base al principio per cui le condizioni per l'accoglimento della domanda è sufficiente sussistano alla data della
decisione. (Nella specie il giudice, in sede di rinvio, aveva rigettato la domanda, negando, altresì, l'ingresso di una consulenza tecnica sui luoghi, sul rilievo che fosse
logico presumere la sussistenza di un mutamento della situazione dei fatti, rispetto alla data dell'introduzione del giudizio in primo grado, che rendeva impossibile accertare
se si fosse verificato o meno il grave inadempimento contrattuale di cui al ricorso. La S.C., in applicazione del principio sopra riassunto, ha cassato la pronuncia gravata,
censurandola, altresì, nella parte in cui non aveva dato ingresso alla richiesta consulenza tecnica, pur apparendo questa, nella specie, come lo strumento più efficace
d'indagine, atteso che il momento logico dell'acquisizione dei dati storici al processo, quanto alle modalità della conduzione, si presentava compenetrato con quello
valutativo nel senso che i primi non potevano essere rilevati in modo significativo se non con l'ausilio di particolari competenze tecniche).
Cassazione Civile, sez. III, 29-12-1997, n. 13089
La proponibilità della domanda giudiziale di risoluzione del contratto di affitto a coltivatore diretto è subordinata a due presupposti processuali e,
cioè, oltre al previo esperimento del tentativo di conciliazione prescritto dall'art. 46 della legge n. 203 del 1982, anche ad un adempimento ulteriore
e speciale, costituito dalla previa contestazione, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento degli addebiti all'affittuario,
a norma dell'art. 5, terzo comma della legge n. 203 del 1982, preordinata a consentire al conduttore di sanare le inadempienze entro tre mesi dalla comunicazione,
evitando così l'instaurazione del giudizio. Attesa la diversità di funzione l'adempimento speciale è autonomo, separato e distinto dal primo,
nel senso che il conduttore non può essere convocato innanzi all'IPA per il tentativo di conciliazione se non sia inutilmente trascorso il termine concessogli
"ex lege" per adeguare l'attuazione del contratto alle motivate richieste del concedente. Consegue che è improponibile la domanda di risoluzione
nel caso in cui il concedente con un'unica comunicazione proceda alla contestazione delle inadempienze e richieda l'avvio del procedimento conciliativo.
Cassazione Civile, sez. III, 27-08-1997, n. 8113
Ai fini della risoluzione del contratto di affitto ai sensi dell'art. 5 legge n. 203 del 1982,
le cui disposizioni sono applicabili a tutti i rapporti comunque in corso, "de facto" o "de iure", alla data della sua entrata in vigore,
il riferimento a specifiche forme di inadempimento del conduttore è meramente esemplificativo, per cui non esclude la rilevanza
di altri comportamenti dell'affittuario.
Cassazione Civile, sez. III, 08-08-1997, n. 7356
Il quesito se, nei rapporti agrari, sia sufficiente a determinare la risoluzione del contratto per inadempimento soltanto
il dato obiettivo della sua gravità (ossia la dimensione economica obiettiva della violazione negoziale, in sé e per sé considerata),
ovvero concorra, come concausa efficiente della relativa pronuncia, anche l'elemento soggettivo sotteso all'inadempimento
(con riferimento tanto alla posizione del debitore che del creditore), va risolto nel senso che la peculiarità della materia impone indagini assai più articolate
e composite rispetto alle fattispecie di risoluzione contrattuale ordinaria, con la conseguenza che la gravità dell'inadempimento non andrà dedotta,
aprioristicamente, dalla sola, astratta rilevanza della obbligazione violata, ma sarà il risultato di una valutazione specifica,
che tenga conto di tutte le peculiarità del caso concreto, apprezzate, oltre che in ordine alla vicenda obiettiva in cui si concreta l'inadempimento,
anche con riferimento al correlato elemento soggettivo "ex latere ambo partium" (ammettendosi, di conseguenza, la facoltà,
per il giudice, di escludere la risoluzione, oltre che in caso di inadempimento incolpevole, sinanche in presenza di violazioni
di obblighi essenziali da parte dell'affittuario - quale quello del pagamento del canone - ove risulti non equivocamente che il concedente
abbia a ciò attribuito una non rilevante importanza con il suo reiterato comportamento di tolleranza).
Cassazione Civile, sez. III, 28-11-1996, n. 10597
Il locatore di un fondo agricolo, che intende agire per la risoluzione del contratto nei confronti dell'affittuario coltivatore diretto,
resosi responsabile di una pluralità di inadempienze di cui alcune ritenute dal concedente sanabili ed altre non sanabili,
ha l'onere di contestare, nei modi e nei termini di cui all'art. 5 l. 3 maggio 1982 n. 203,
all'affittuario tutti gli addebiti per porlo in grado di sanare quelli che a suo giudizio riterrà suscettibili
di sanatoria per consentire successivamente al giudice di valutare la gravità dell'inadempimento.
In tema di risoluzione del contratto agrario, la facoltà dell'affittuario prevista dall'art. 5, comma 3 l. 3 maggio 1982 n. 203,
di sanare l'inadempienza con effetti preclusivi della risoluzione stessa, viene meno soltanto in presenza di violazioni irreversibili
o costituenti reati in danno del concedente. In quest'ultima ipotesi non possono ritenersi comprese le costruzioni abusive eseguite sul fondo che,
almeno in via diretta, incidono sul rapporto con la p.a. e solo in via mediata sul rapporto privatistico fra concedente ed affittuario.
Cassazione Civile, sez. III, 20-12-1995, n. 12981
Il concedente di fondo rustico che intenda agire per la risoluzione del contratto di affitto,
assumendo che il conduttore si è reso responsabile di una pluralità di inadempimenti, ha l'onere di contestare all'affittuario,
nei modi e nei termini previsti dall'art. 5 l. n. 203 del 1985, tutti gli addebiti,
ancorché ritenuti irreversibili e non sanabili, poiché il conduttore deve essere posto in grado di assumere
ogni opportuna iniziativa per sanare le lamentate inadempienze, tenendo anche conto che la valutazione dell'insanabilità
deve essere delibata dal giudice del merito per stabilire la gravità dell'inadempimento.
Cassazione Civile, sez. III, 30-10-1995, n. 11343
L'inutile decorso del termine di tre mesi, previsto dalla legge a favore dell'affittuario coltivatore diretto per sanare
l'inadempimento contestatogli ai sensi dell'art. 5 legge 3 maggio 1982, n. 203, dal locatore, è condizione dell'azione di risoluzione ed è sufficiente
che sussista al momento della pronuncia della sentenza, cosicché non è precluso dal locatore di promuovere il giudizio anche prima che siano
decorsi tre mesi dalla ricezione della lettera raccomandata, da lui inviata all'affittuario per contestare l'addebito, ma l'accoglimento della domanda
sarà condizionato comunque alla mancata sanatoria dell'inadempimento nel termine di legge da parte dell'affittuario.
Cassazione Civile, sez. III, 9-08-1995, n. 8720
In un giudizio di risoluzione del contratto d'affitto a coltivatore diretto può tenersi conto degli elementi di fatto acquisiti attraverso un
procedimento di istruzione preventiva anche se esso sia stato compiuto prima della contestazione
dell'inadempienza di cui all'art. 5 della legge n. 203 del 1982, atteso che la finalità di tale procedimento,
limitata all'assicurazione della prova, non è idonea a pregiudicare l'esigenza (sottesa alla disposizione del citato art. 5)
di prevenire l'instaurazione di un giudizio ed impedire la risoluzione del contratto, consentendo all'affittuario di sanare l'inadempienza.
App. Bologna 20-06-1995
Costituisce grave inadempimento dell'affittuario, tale da giustificare la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 5 della l. 3 maggio 1982 n. 203:
a) l'avere impedito ad incaricati del concedente l'accesso al fondo; b) la realizzazione abusiva di più costruzioni senza il consenso del concedente ex art.
11 e 14 della l. n. 11 del 1971 e senza le prescritte autorizzazioni edilizie.
Tali fatti, unitariamente considerati, per la loro natura e consistenza, nonché per la loro reiteratezza nel tempo, costituiscono espressione
della volontà dell'affittuario medesimo di non tenere conto alcuno dei diritti e delle prerogative della proprietà e, pertanto,
rendono improseguibile il rapporto, avendo minato la fiducia "inter partes".
Cassazione Civile, sez. III, 13-10-1994, n. 8378
La contestazione dell'inadempimento che il locatore, a sensi dell'art. 5 l. 3 maggio 1982 n. 203, ha l'onere di comunicare al conduttore prima di ricorrere
all'autorità giudiziaria per la risoluzione dei contratti di affitto di fondo rustico a coltivatore diretto,
non deve necessariamente contenere anche una diffida ad adempiere entro il termine assegnato al conduttore dalla legge per sanare
l'inadempimento perché la relativa facoltà deriva al conduttore direttamente dalla legge e può essere, quindi,
da questo esercitata indipendentemente dall'invito del locatore.
Cassazione Civile, sez. III, 09-05-1994, n. 4485
In tema di risoluzione dei contratti agrari, l'onere imposto al concedente dall'art. 5 comma terzo, Legge 3 maggio 1982 n. 203 di contestare l'inadempienza all'affittuario
prima di ricorrere all'autorità giudiziaria richiede l'illustrazione delle proprie motivate richieste,
intese come indicazione dei mezzi per consentire all'affittuario di sanare l'inadempimento nel termine di legge.
Ne consegue che in difetto di tale indicazione l'onere della contestazione ex art. 5 cit. può ritenersi osservato da parte del concedente nel solo caso in cui dalla
contestazione stessa risulti l'impossibilità del ripristino della situazione provocata dall'inadempimento.
Cassazione Civile, sez. III, 28-04-1994, n. 4042
L'art. 5 della legge n. 203 del 1982 sui contratti agrari - che impone al locatore di contestare all'affittuario, con lettera raccomandata,
le mancanze in cui è incorso prima di iniziare il giudizio - ha lo scopo di porre l'affittuario stesso in grado di sanare
l'eventuale inadempienza entro tre mesi, evitando così l'instaurarsi di procedimenti giudiziari.
Tale adempimento - che deve precedere la convocazione dinanzi all'ispettorato provinciale dell'agricoltura,
prevista dall'art. 46 della stessa legge e tendente alla medesima finalità di evitare l'intervento del giudice -
costituisce una condizione di proponibilità dell'azione di risoluzione del contratto di affitto e
non ammette equipollenti di alcun genere, né può essere sostituito dal ricorso per accertamento tecnico preventivo,
rientrando lo stesso nell'ambito della fase contenziosa davanti al giudice.
Cassazione Civile, sez. III, 27-04-1994, n. 3975
In tema di inadempimento dell'affittuario di fondo rustico, viola il dovere di lealtà nell'esecuzione del contratto
l'affittuario che omette di comunicare al concedente la destinazione della casa colonica del fondo a luogo di vendita diretta al pubblico di prodotti agricoli
e di somministrazione di pasti e bevande nell'ambito di un'attività agrituristica.
Cassazione Civile, sez. III, 24-02-1994, n. 1885
La libertà di iniziativa economica di cui gode l'affittuario di fondo rustico (ai sensi dell'art. 10 della l. 11 febbraio 1971 n. 11) non libera quest'ultimo
dall'obbligo di conservare la struttura funzionale e la destinazione economica del fondo, voluta dal concedente, e di astenersi, perciò, dall'infrangere
le regole della fedele esecuzione del contratto, dallo sconvolgere l'economia del rapporto e dal ledere l'interesse del concedente,
che, nel caso di non autorizzata modificazione colturale, non è necessariamente legato all'entità del reddito ricavabile
ma può anche dipendere ed essere apprezzato, anche ai fini della valutazione della gravità dell'inadempimento dell'affittuario,
dagli altri vantaggi che il concedente ritrae dal mantenimento delle precedenti colture,
dal maggior costo dell'onere di pagamento delle migliorie che su di questo grava e da ogni altro possibile fattore incidente sul rapporto fiduciario.
App. Cagliari 26-02-1994
È configurabile la risoluzione del contratto di affitto di fondo rustico, per grave inadempimento, quando l'affittuario abbia realizzato la costruzione di un fabbricato,
che alteri la destinazione economica del fondo, poiché tale fatto costituisce inadempimento all'obbligo di fedeltà nell'esecuzione del contratto.
In materia di contratti agrari, anche la unilaterale e non autorizzata trasformazione del fondo da parte dell'affittuario può concretare
un inadempimento che giustifica la risoluzione del rapporto agrario, ai sensi dell'art. 5 della l. 3 maggio 1982 n. 203, quando modifichi l'originario ordinamento
colturale del fondo, perché la libertà di iniziativa, di organizzazione e di gestione, attribuita all'affittuario del fondo rustico dall'art. 10 della l. 11 febbraio 1971
n. 11, e dall'art. 16 della stessa legge n. 203 del 1982 ha limite nell'esigenza di conservazione non solo della generica destinazione agricola del fondo,
ma anche della sua originaria configurazione colturale, così come è reso manifesto, oltre che dalle norme del codice civile (art. 1615-1618 c.c.),
dall'art. 5 della citata legge n. 203 del 1982 che espressamente ricollega il concetto di gravità (dell'inadempimento) alla conservazione del fondo.
(Nella specie, la C.S. ha confermato la decisione del merito, che aveva ritenuto che il limite del rispetto dell'originario ordinamento colturale del fondo
era da considerarsi violato dalla sostituzione della maggior parte degli alberi da frutta del fondo con piante ornamentali, molte delle quali in vaso).
